アパート経営

業者にだまされないためのアパート・マンション建築会社の選び方

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アパート・マンション経営では、建築会社選びはその成否に直結する。なぜなら、業者によって得意なデザインや間取り、内装、建築構造(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など)が全然違うし、それに応じて建築費用も大きく差が出る。目に見えない細かいところまで丁寧な仕事をしてくれる業者もあれば、オーナーから見えない裏側は手を抜いてしまう業者もある。

業者に騙されないようにするためには複数社を比較することが必須だ。だが、「比較」といっても、何を基準にして選べばいいのだろうか?単に費用だけで比べたり、会社の知名度だけで決めたりすると、よりよい提案を見過ごしてしまいかねない。

この記事では、お持ちの土地を有効活用するにあたり、よりあなたの土地にマッチしたアパート・マンション経営を行うための建築会社選びのポイントについて説明する。

信頼できる会社である

右肩上がり

まずは大前提になるが、安定した経営をしている会社に依頼しよう。大手のほうがいいというわけではないが、資金繰りに苦労するような会社だと、大きな仕事を任せるには不安が残る。会社のHPを見れば、設立年度や資本金、社員数などが確認できるので、ひとつの指標になるだろう。

ここで、大手と地域密着型の違いについて説明しよう。

大手企業のメリット・デメリット

大手は、全国どこでも対応しており、経営基盤がしっかりしている。税金対策を含めた総合的な提案や、テナント誘致などといった通常のアパートとは異なる賃貸経営の相談もできる。建てる前にモデルルームなどで物件を確認できることもあるし、建てたあとのフォロー体制も整っていることが多い。長持ちする高品質な物件が期待できる。

一方で、規格化された建築プランであることが多いので、そのまま適用できればそれほど高くならないのだが、土地に合わせてカスタマイズしたり、細かな要望を加えたりすると、高くなりがちだ。また、担当者が転勤や部署異動になったり、プラン提案・施工・アフターフォローなどの担当者が異なる場合がある。担当が変わるたびに説明し直すのは手間だし、意思疎通がうまくいかないこともある。さらに、大手は施工を下請け会社に依頼することがあるので、その地域の下請け会社によって仕事の丁寧さにばらつきが出るおそれがある。

地域密着型企業のメリット・デメリット

地域密着型企業はその地域の人口や住民属性、部屋探しをする人の志向性、周辺のアパート・マンションの家賃相場や入居者状況などといった地域の知識を豊富に持っている。そのため他の賃貸物件との競争に勝てるプランを提案してくれやすい。また、大手ほど規格化されていないことが多いので、比較的細かな要望にも対応してもらいやすい。担当者が変更になることも少なく、自社施工または提携した数社の下請け会社が施工するので、仕事にばらつきが出ることは少ない。

デメリットは、大手ほど建築実績が多いわけではないので、その会社が建てた物件の過去事例をもとに計画を建てることにおいては大手に劣る。アフターフォローについても大手ほど仕組み化はされていない。細やかな対応をしてくれる担当者もいるが、人員に余裕があるわけではないために画一的な対応になる場合もある。

工務店やデザイン事務所は賃貸経営のプロではない

工務店やデザイン事務所についても触れておこう。これらは物件を建てることについてはプロだが、賃貸経営、つまり周囲のアパート・マンションとの競争で勝てるような物件にすることは不得意なこともある。あまりにグレードの高い、または低い物件を建ててしまうと、入居者が入ってもなかなか費用の回収ができなかったり、新築から数年建つと入居者が全然得られなくなったりすることもある。周辺状況に詳しかったり、部屋探しをしている人と日々接している不動産仲介会社とのつながりがあったりする業者は入居者確保についても強いので、その点も意識しよう。

数字や事例を用いて根拠ある提案をしてくれる

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「絶対に入居者が入ります」「間違いなくこの間取りのほうがいいです」と、数値や事例の裏付けもなく勢いで押し切ろうとする営業マンもいる。だが、「絶対に」「間違いなく」という言葉を使えば使うほど、疑ったほうがいい。将来、計画と異なる結果になった場合はその責任をとるのはオーナーだ。それなのに、数値的根拠もなく軽々しく「絶対に」という営業マンは、無責任だと言わざるをえない。

また、根拠となる数字を出していても、その数字に信憑性があるかどうかも確認する必要がある。営業マンの中には、自分の会社で契約をしてもらおうと、利回りの数字を本来よりもいい数字にしたり、現実味のない高めの家賃設定で計算したりする人もいる。数字を出したからといってすぐに受け入れてはいけないのだ。
その数字を算出した根拠を確認しよう。例えば「最寄り駅の利用者が若者を中心に増加傾向で、近隣のアパートを見ても空き部屋が少ないので、単身者向けの1Rまたは1Kの間取りがよいと思います。他のアパートの家賃水準が6万5千円〜7万円であることから、建築するアパートの家賃をこのように考えて事業計画を作成してきました」と説明してもらえたなら、安心できるだろう。

なお、利回りは通常、満室時を想定して計算されているので、空室が出ると提示された利回りよりも低くなる。基礎知識としておさえておこう。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識

親身になって話を聞いてくれる

営業マンとの相性はとても重要だ。提案内容はしっかりしていても、その担当者をあまり好きになれないなら、依頼するのは少し考えたほうがいい。というのは、やりにくい相手だと、ちょっとした不安や気になる点を気軽に確認することがやりづらいからだ。アパート・マンション経営は数十年間続く非常に大きな投資なので、小さな懸念点でも積もり積もれば大きな不安になりうる。納得し、安心して開始できるよう、あなたの考えや気持ちを理解してくれ、何でも相談できる営業マンを選ぼう。その会社はいいのに担当者がよくない場合は、担当変更を依頼してみてもよい。

ただし、要望を何でも聞いて対応してくれるのが「いい会社」だというわけでもない。例えば大手ハウスメーカーなどでは、ある程度規格化されたプランになっているため、間取りや内装などの要望に対応すると追加料金になる場合がある。サービスで安く対応してくれることもあるが、あまりにも多くの要望を出してしまうと、どこかしらで無理なことをしているかもしれないので、建ててから10年〜20年経った頃に会社が潰れてしまい、フォローも何もなくなってしまうおそれもある。自分たちの要望だけではなく、相手側の状況も踏まえて依頼しよう。

希望する建築構造が得意である

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冒頭でも触れたが、建築構造は大きく分けて木造・鉄骨造(軽量鉄骨、重量鉄骨)・鉄筋コンクリート造(RC造)がある。建築会社によって得意な建築構造は異なる。木造アパートに特化した業者もあるし、軽量鉄骨に強みを持ちつつ木造やRCも対応している業者もある。RCマンションだけを行う建設会社もあるので、最初は手広く提案を受けてみてもよいが、方向性が定まってきたらあなたの希望する構造が得意な業者を選ぶとよい。

大きな傾向としては、木造から鉄骨造、RC造となっていくにつれて費用が高くなるが、耐久性も上がり、設定できる家賃も高くなる。費用を抑えて低層アパートを建てたいなら木造だが、長い目で見ると老朽化による修繕費がかかり、家賃も下げることになる。RC造のほうがより高い階数にでき、長持ちするので、費用を用意できて長く安定した収入を得たいならRC造だ。

建築構造についての記事:費用に直結!アパート・マンション経営の構造(木造・鉄骨・RC)

 まとめ

改めて、アパート・マンション建築会社の選び方を以下にまとめる。

  1. 信頼できる会社である
  2. 数字や事例を用いて根拠ある提案をしてくれる
  3. 親身になって話を聞いてくれる
  4. 希望する建築構造が得意である

オーソドックスな業者選定方法としては、まずは幅広く業者に問い合わせをしてプランを提示してもらい、上にあげたようなポイントをもとに精査する。1社に決められればそれでよいが、迷う場合は検討に残った業者と近しいプランを持つ業者1〜2社から追加で提案してもらい、最終検討をして決める、という方法だ。

一括資料請求サイトを使うと複数の業者に一斉に資料請求ができるが、利用は少し待って欲しい。それらのサイトを見てみるとわかるのだが、あなたの土地情報や個人情報を入力すると、業者名を確認する前に10社以上に依頼が完了してしまう仕組みになっているサイトが多い。誤って利用してしまうと、それらの業者から次々に電話がかかってくるのだ。

当サービス「土地活用の窓口」では、そのようなことは起こらない。無料の土地活用プラン診断を利用すると、当社の相談員からのみ電話がかかってきて、あなたの土地状況に見合った提案ができる業者を選定し、かつあなたの希望する社数のみ(3社以内、5社以内など)に絞って業者を手配するので、大量の不要な電話に追われることがない。

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