賃貸併用住宅

要注意!賃貸併用住宅のありがちな6つの失敗事例と対応策

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賃貸併用住宅は、自宅の敷地で賃貸収入が得られ、その資金をもとに新築に住むことができるということで近年とても人気がある。昔から住んでいる戸建を建て替えて賃貸併用住宅にする人が増えたし、力を入れている業者も多い。

だが、賃貸併用住宅は、オーナーと同じ建物に他人が住むという特殊な物件だ。それゆえ、通常の自宅やアパートでは起こり得ない悩みや問題点が発生しうる。それをちゃんと認識せずにスタートしてしまって、あとから後悔する人も少なからずいる。

この記事では、賃貸併用住宅特有の6つの失敗事例と、その対応策について説明する。なお、「自宅やアパート専用の物件を建てるよりも建築費が高くなる」といった、始める前に必ずわかることについてはここでは省く。

1.オーナーも住んでいる賃貸物件は入居者に避けられがち

住宅

部屋探しをしている人は、その物件の場所や間取りが気に入ったとしても、オーナーが同じ建物に住んでいると聞くと、その物件を避けてしまうことがある。まったく気にしない人もいるのだが、同じような条件の物件があるなら、オーナーが住んでいない物件に住みたいと思う人がほとんどだ。

入居者が避けたがる理由は、オーナーが近くに住んでいると、何かあったときにすぐクレームを言われるのではないかと感じたり、日々顔を合わせるときに気を遣いそうだと思ったりするからだ。感覚的に理解できるだろうと思う。

オーナーにとっても、入居者と日々顔を合わせることでストレスを感じるのは同じだ。少なからず気を遣うし、仮にマナーの悪い入居者がいて管理会社経由で注意した場合、その人と直接会うのは気まずいだろう。

スペースが許すのであれば、オーナーと入居者の出入り口は別にしよう。顔を合わせなくてもいいようにし、不動産仲介会社からその点を説明してもらうようにすれば入居者確保がやや有利になるし、入居後のストレスも双方にとって少なくなる。これは入居後の早期退去者を減らすことにもつながるので、重要だ。

2.オーナー宅を最上階にしたら利回りが悪くなった

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賃貸併用住宅では、ほとんどのオーナーが最上階を自宅にしたいと考える。2階建てなら2階、3階建てなら3階をだ。最上階は眺めもよいし、設計次第では屋上やバルコニーを利用することもできる。休日はバルコニーでバーベキューをしたいと考える人もいるだろう。

だが、最上階は賃貸物件でも人気があり、家賃が高く取れる場所だ。その部分をオーナーが使ってしまうということは、あまり人気がない1階を賃貸物件の主力として利用することになる。入居者は、1階はプライバシーが守りにくく、防犯面や洗濯物の干しにくさなどから避けられがちなので、入居者確保に苦労する。やむなく家賃を下げるオーナーも多い。

空室になることが増えたり、本来上階であれば得られた家賃よりも低く設定することになったりするので、利回りが下がってしまいがちだ。

賃貸収入を重視するなら、1階をオーナー宅にするほうがよい。だが、せっかくの自宅を妥協したくないという人も多いだろうから、折衷案として1・2階または2・3階をオーナー宅にする「縦割り」の方法もある。このような間取りにすれば、最上階の眺望も得られるし、賃貸用の部屋も上階に用意できるので、リスクを分散することができる。

縦割りや横割りといった間取りについては、以下の記事を参照してほしい。

間取りについての記事:住み心地や家賃収入への影響大!賃貸併用住宅の間取りの重要性

3.子どもの出す騒音が理由で退去者が発生

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これはオーナー宅を上階にし、小さな子どもがいる場合に起こる事例だ。子どもは走り回ったり飛び跳ねたりするので、足音により下の階への騒音がどうしても出てしまう。下の階の入居者にとっては、毎日騒音が出てはたまらないので、何かの拍子に退去を検討してしまうかもしれない。

通常、賃貸併用住宅は入居者からの家賃収入を前提とした資金計画をたてているので、空室が出ても気にせず自由に暮らすというわけにもいかない。オーナーにとっては家族と自由に過ごせるはずのマイホームで、子どもの行動を制限させなければならなくなるわけだ。

防音は特に重視しよう。入居者への影響ももちろんだし、何よりせっかくのマイホームで肩身が狭い思いをしながら生活するなんてことはなんとしても避けたいところだ。

4.入居者と生活リズムが合わなくて落ち着かない

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賃貸経営は通常、部屋を細かく区切って部屋数を増やしたほうが利回りがよくなる。家賃10万円の1LDKを3部屋用意するよりも、家賃8万円の1Rを4部屋にしたほうが、合計家賃収入が高いということだ。

できるだけ家賃収入を高くしたいと思うのは当然なのだが、1Rや1Kの間取りは、学生や20代前半の社会人をターゲットにすることが多い。そのため、深夜まで騒ぐ人や、朝方に帰ってくる人もいるだろう。これが賃貸専用のアパートであれば、他の入居者から不満が出る程度だが、賃貸併用住宅の場合は同じ建物にオーナーも住んでいる。せっかくのマイホームなのに、入居者と生活リズムが異なることで落ち着いて生活できないことがあるのだ。

こういった点からも、賃貸併用住宅にとって防音はとても重要だ。また、間取りを1LDKや2LDKなどにし、ファミリーや年齢層の高い単身世帯をターゲットにすれば、生活リズムがオーナー世帯と近しいのでこのような不満は減るだろう。だが、入居者ターゲットは本来、オーナーの都合ではなく周辺の住民属性によって決めるものだ。そうしなければ空室が出やすくなる可能性があるので、慎重に判断してほしい。

5.管理会社があるのに、クレームを直接言われる

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アパート経営では管理会社に入居者対応を任せるのが一般的だ。入居者は要望やクレームがあれば、管理会社に連絡をする。だが、賃貸併用住宅の場合、すぐ近くにオーナーが住んでいるので直接オーナーがクレームを言われることがある。

「他の住民の騒音をやめさせてほしい」「通路の電気が切れている」「ゴミを指定の曜日に出さない人がいるのでなんとかしてほしい」といった要望やクレームは、管理会社に委託費用を支払っているからにはすべて管理会社に任せたい。だが、入居者に直接言われてしまってはオーナーとしても無視できない。オーナーが管理会社へ連絡したり、内容によっては自ら対応せざるをえなかったりする。

入居者と出入り口を別にしておけば、顔を合わせる機会も少ないので直接要望を言われるリスクは減るだろう。

6.売却したくなっても、なかなか買い手がつなかい

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万が一運営がうまくいかず、物件を手放さざるを得なくなった場合、賃貸併用住宅は買い手がつきにくい。また、売却価格も低くなりがちだ。

その理由は、購入する投資家にとってオーナー用の部屋の使い勝手が非常に悪いからだ。オーナー用の部屋は他の賃貸用の部屋と異なり、オーナーの住みたい間取りに設計されている。あなたが投資家なら、その部屋の家賃をどのように設定するだろうか?また、入居者がすぐに見つかると思えるだろうか?1部屋だけファミリー用の広い部屋で、他の部屋には異なる属性の人が住む物件なので、やはり借り手は見つかりにくい。

同じく賃貸併用住宅として購入し、旧オーナーの部屋に住もうと考える人が見つかればよいが、そう簡単には見つからない。売りに出ているからには、入居者確保が難しかったのだということは容易に想像がつくので、買い手がみつかったとしても、かなり安い金額で手放すことになるだろう。

賃貸併用住宅は住居専用の戸建や賃貸専用のアパートと比べ、資金流動性が低いことは頭に入れておいてほしい。

まとめ

いかがだろうか。賃貸併用住宅は、自宅と賃貸物件の両方を兼ねているので、よく言えば人のお金で自宅を買えるのだが、悪く言えば目的が中途半端な物件だ。あらためて、失敗しないためのポイントを以下にまとめる。

  • 入居者とオーナーの入口を分ける
  • 防音設備を十分に整える
  • 売却しづらいことを覚悟しておく

いい面だけを見て始めてしまうと、ここに上げた失敗事例のような状況になってしまうかもしれないので、デメリットも理解した上で、慎重に検討してほしい。人によっては、最初は賃貸併用住宅を考えていたものの、やはり賃貸専用のアパートを建てて、オーナー一家は別の場所に賃貸で住むという選択をすることもある。自分の物件があるのに他の部屋を借りるなんて、と思うかもしれないが、ここまで読んできたのであれば、その選択の合理性が理解いただけることと思う。

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