アパート経営

法人化してアパート・マンション経営をするメリットとその判断基準

角印

アパート経営・マンション経営をするにあたり、法人(資産管理会社)を設立してその法人名義で運営したほうが得だ、という話を聞いたことがあるだろうか。賃貸経営による利益が2000万円を超えたら法人化したほうがよいといったような話だ。

これは、個人と法人での税率が異なることによって、課税所得*が一定額を超えると法人化したほうが節税になるということだ。
*課税所得:総所得から給与所得控除や社会保険料控除などの各種控除を差し引いたあとの課税対象となる所得

実際は収入や利益がいくら以上になったら法人化すべきなのだろうか。この記事では、法人化したほうが節税になる課税所得の金額について説明する。また、法人化することにより得られるメリットと、デメリットについても説明する。

法人化の判断基準は所得1000万円

money

最初に結論を言おう。法人化したほうが得になる目安は、所得1000万円以上だ。これは給与や株などの所得も含めた総所得のことを指している。

実効税率(所得税、住民税、事業税などすべてを含めた税率)で比較したときに、所得650万円前後を境目に、それ以上だと法人化したほうが税率が低くなる。実際は法人化することによってコストがかさむので、1000万円以上を目安にするとよい。

以前は2000万円がひとつの基準だったのだが、2015年に税制が変更され、個人に対する所得税の税率が上がり、法人に対する税率が下がった。そのため基準値が2000万円から1000万円に下がったのだ。この傾向は今後も続く見通しである。

もう少し詳しく説明しよう。個人に対する所得税の税率は「超過累進課税」であり、所得が増えるに従って税率も高くなる。課税所得が1800万円を超えると、超過部分(課税所得2000万円であれば、1800万円を超えた200万円分)には最高税率の40%が適用される。これに個人住民税10%を加えると50%だ。さらに事業税を加えると、半分以上が税金としてとられてしまう。
2015年には、課税所得が4000万円を超えた超過部分の税率が45%に増税された。住民税と事業税を加えると60%近くが税金になってしまう。

逆に、法人税は2012年から基本税率が30%から25.5%に引き下げられ、減税の方向で進められている。法人化の基準となる所得金額が下がったのはこれらの理由による。

法人化によるメリット

法人化する最大のメリットは、すでに説明した法人税率を利用できることだ。その基準は所得が1000万円以上である。法人化することによって、他にも受けられるメリットがあるので、ここで説明する。

他の所得との通算が可能

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個人でアパート・マンション経営をしている場合、賃貸事業で赤字が出てしまっても給与や株などの他の所得と通算することができない。

だが法人化すると通算ができるので、損失が出た分だけ他の所得から差し引き、利益を低くして所得税を節税することが可能だ。

欠損金の繰越期間が長い

calendar

賃貸事業で赤字が出た場合、その損失は翌年以降に繰り越すことができる。これによって利益を少なくし、節税対策になる。

これは個人でも法人でもできるのだが、個人の場合は繰越期間が3年間で、法人だと9年間だ。法人の方が長期にわたり繰り越すことができ、有利である。

役員や社員を設定して所得を分配できる

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他に給与所得がない妻や子どもを役員や社員にし、アパートから得られる家賃収入を役員報酬や給与として分配すると、給与所得控除を受けられ、課税所得を少なくすることができる。

さらに、友人や親戚が手伝ってくれた時にアルバイト代として報酬を支払えば、さらに課税所得を圧縮することができる。これは個人ではできないことだ。

相続税対策にもなる

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不動産は、個人で所有していると相続税が課されるが、法人所有だと課されない。妻や子どもを役員や社員にしておいて報酬を分割しておけば、生前から資産を少しずつ分配しておくことができるので、相続財産自体を減らすことにもつながる。

また、相続人が複数名いる場合は、不動産を株式として扱えば、分割相続が容易にできる。

減価償却の金額を調節できる

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アパート・マンションの建築費は減価償却費として経費計上できるのは個人でも法人でも同じだが、個人の場合は耐用年数で割った金額を毎年計上することになる。

例えば木造なら22年、軽量鉄骨造なら27年という具合だ。一方で法人の場合は償却限度額の範囲内であれば自由に金額調節ができるので、利益が大きい時は減価償却費を計上し、小さい時は計上しないといった調整を行うことで、有効な節税を行うことができる。

小規模企業共済により積立金を得ながら節税

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小規模企業共済とは、従業員20名以下の個人事業主または会社役員が入ることができる共済で、 毎月の掛け金が全額、所得控除の対象になる。

その掛け金は積み立てられ、事業を辞めたときか満65歳になったときに退職金として受け取ることができる。掛け金は毎月1000円~70000円の範囲で自由に選択でき、その額の分だけ所得税の節税ができる。この共済も法人化の特権だ。

法人化のデメリット

資産管理会社を設立して法人化するメリットをあげてきたが、もちろんデメリットもあるので、あらかじめ知っておこう。

設立や運営に費用がかかる

法人化すると、個人では発生しなかった費用がかかる。まず法人設立時には費用がかかる。また、運営にも税理士への報酬や経理費用がかかる。また、仮に赤字であったとしても法人税が年7万円必ずかかる。

融資を受けにくい場合がある

利益を出していない、設立したばかりの法人だと、金融機関からの融資が認められない可能性がある。ただし、これは以前よりも緩和されてきており、個人と法人で融資の受けやすさにはあまり差がなくなってきてはいる。

まとめ

いかがだろうか。まず、法人化するかどうかの目安は所得が1000万円以上かどうかだ。1000万円を超えそうになったら税理士に相談して検討を始めるとよい。

説明してきたように、法人化することによって様々なメリットを受けることができるが、そもそもそれらを適切に利用するには専門家のアドバイスを受けながら各種手続きを行うことになるので、手間が増えることは間違いない。その手間を含めたうえでも恩恵は大きいので、是非検討してほしい。


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