賃貸併用住宅

住み心地や家賃収入への影響大!賃貸併用住宅の間取りの重要性

floorplan

賃貸併用住宅の建築を考える際にまず検討しなくてはならないことは、間取りだ。間取りと一言で言っても、賃貸併用住宅で検討すべきことは大きく2つに分けられる。

  1. オーナーの居住スペースをどこにするか
  2. 賃貸部分の部屋割りをどのようにするか

間取りは、その設定方法によってオーナーの住み心地や入居者の属性、退去率なども変わってくるので、とても重要だ。この記事では、賃貸併用住宅を建てるにあたっての間取り設定の考え方について説明する。

自宅部分と賃貸部分は横割りと縦割りがある

まずは、オーナーの居住スペースをどこにするかを考える必要がある。おおざっぱに言って、横割りと縦割りがある。それぞれ見ていこう。

自宅部分を横割りにする場合

horizontal

横割りとは、2階建てや3階建ての物件を建て、最上階または1階をオーナーの自宅にする間取りである。図は2階建てで、上の階をオーナー宅にした場合の例だ。

最上階をオーナー宅にするメリットとデメリット

最上階をオーナー宅にするメリットは、より展望がよい場所に住むことができること、バルコニーをつけたり屋上を活用したりすることでより空間を有効に使えること、などがあげられる。また入居者の足音などの騒音の影響も受けにくい。

デメリットは、入居者確保に苦労する可能性があることだ。1階は賃貸物件としては人気がなく敬遠されがちだ。そのため、新築時はまだいいのだが、数年後には家賃設定を相場より低くしなければ満室にできない可能性がある。また、最上階を自宅にする場合は高齢になってからの階段の昇り降りが大変になるので、エレベーターを設置しておきたい。

1階をオーナー宅にするメリットとデメリット

1階をオーナー宅にするメリットは、外出や帰宅が楽なこと、庭が使えることなどがあげられる。また、上の階を賃貸物件にすることで、より高い家賃収入が期待できる。

デメリットは、上階からの展望を諦めなければならないことと、入居者からの騒音の心配があることだ。

自宅部分を縦割りにする場合

vertical

縦割りとは、図のように、オーナーの自宅を1Fと2Fまたは2Fと3Fといったように階をまたいで縦に設計した間取りだ。

縦割りの場合は、最上階を含む間取り(2階建ての1F・2Fや3階建ての2F・3F)であれば上の階からの騒音の心配はないし、上階からの展望も得ることができる。かつ入居者確保がしづらい1Fとしやすい2F・3Fそれぞれを賃貸物件にすることになるので、リスクを分散することができる。

デメリットは、室内に階段またはエレベーターを設けることになるので、スペースのロスが発生してしまうことだ。

横割り・縦割り問わず気をつけたいこと

いずれの間取りであっても、出入り口の分割と防音設備についてはできるだけ取り入れたい。

出入り口を居住者用とオーナー用で分ける

入居者にとって、オーナーと日々顔を合わせる可能性がある状態というのはあまり気持ちのいいものではない。それが理由でなかなか満室にならないといったことも起こりうる。スペースが許す限り、入居者とオーナーとで出入り口を分け、顔を合わせなくともいいようにしよう。

防音をしっかりとする

防音は居住者同士の満足度を高めることももちろんだが、オーナーであるあなたの快適さを維持するためにも重要だ。入居者による騒音が発生すると気持ちよく住むことができないし、仮に入居者へ注意をした場合、同じ建物内に住んでいるために気まずくなるおそれがあるので、あらかじめ防音を重視しておいたほうがよい。

賃貸部分の間取りはターゲットや事業計画による

次は賃貸部分の間取りについてだ。賃貸部分の間取りの決定は、単に部屋割りをどうするか、ということだけではない重要なものだ。

一言で言えば、利回り重視なら1Rや1K、オーナーの住環境を重視するなら1LDK以上にしよう。

利回り重視なら1Rや1K

1K

同じ面積であれば、部屋を細かく区切ったほうが家賃収入の総額は大きい。

例えば床面積が80㎡の場合を考えてみよう。20㎡の1Kを4部屋作るのと、40㎡の1LDKを2部屋作るのとでは、1LDKは1Kの2倍の部屋面積になっているものの、家賃を2倍にすることは通常難しい。家賃収入の総額を高くしたいと考えるなら、学生や独身社会人をターゲットにした1Rや1Kにして細かく部屋を区切ったほうがよい。

ただし、この場合のデメリットは、入居者とオーナー世帯との生活リズムが異なることだ。一人暮らしの人は帰りが遅かったり、夜に友人を呼んで宴会をしたりすることがあるので、時にオーナーにとってのストレスになることがある。この点を踏まえたうえで決める必要がある。

オーナーの住環境重視なら1LDK以上

1LDK

ファミリー層をターゲットにして1LDKや2LDKの間取りにすれば、オーナーと入居者の生活リズムが近しくなりやすいので、住環境としては落ち着く。また、ファミリー世帯は単身世帯よりも平均入居期間が長いので、家賃収入が安定するといったメリットもある。

総家賃収入は1Rや1Kよりも小さくなるので、どのような事業計画にするかによって間取りは変わってくる。

事業計画は周辺住民の属性を考えたうえで決めよう

利回り重視なら1Rや1K、オーナーの住環境を重視するなら1LDK以上と書いたが、もちろんオーナーの希望だけで決めるわけにはいかない。利回り重視を希望したいと考えても、学生や独身社会人があまり住まないエリアなのであれば、ファミリー層をターゲットにして1LDKや2LDKにすべきであろう。

周辺住民の属性が計画とマッチしていなければ、絵に描いた餅になってしまうので、必ず市場調査が必要だ。このあたりは業者がデータを持っているので、相談してみよう。

まとめ

いかがだろうか。間取りを決める際は、まずはオーナーの自宅部分を横割りと縦割りのどちらにするかを考え、そのうえで賃貸部分を周辺住民の属性をふまえて決めるといった流れになる。

賃貸併用住宅は自宅の土地を活用してローン返済や老後の資金を得られる魅力がある一方で、自宅の敷地に他人が住むといった面も持っている。後々になって後悔しないよう、収入と支出のことだけでなく、どのような住生活を送りたいのかといったことまで考えたうえで決めよう。

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