マンション経営

いつまで続く?マンションの建設費が高騰している理由と今後の予測

kensetsu

マンションの建設費が高騰しているというニュースをよく聞く。建築需要が増え、人件費が上昇したことで建築費用が高騰しているというのだ。

建設費高騰のきっかけは、東日本大震災だ。その後、安倍政権の国土強靭化計画によって拍車がかかり、2020年の東京オリンピックに向けた需要増加でさらに高まった。そして、この上昇傾向は2018年頃まで続くと予想されている。

この記事では、マンションの建設費が高騰しているこれらの理由について説明する。

建設費高騰の始まりは2011年の東日本大震災

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2008年のリーマンショック以降、建設需要は冷え切っていたが、その状況が大きく変わったのは2011年3月11日の東日本大震災だ。復興関連の工事の需要が大幅に増加し、建設業者の人員や資源が大量に投入された。

バブル崩壊以降ずっと需要が低下していて、リーマンショックでさらに急激に需要がなくなり、建設業の就業者数は減る一方だった。当然ながらゼネコンや建築会社は利益が出ておらず、事業規模を縮小する方向で進めていた。そのため、急な需要増加に対応するのは各社とも非常に大変で、苦労しつつもなんとかして対応しているという状況であった。

安倍政権の国土強靭化計画による公共事業の増加

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その後、2013年に安倍政権が掲げる国土強靭化計画が推進されたことで、建設費はさらに高騰した。

国土強靭化計画とは、老朽化したインフラの整備や自然災害・テロへの事前対策といった、強靭な国づくりを推進する計画だ。公共事業が増えて建設需要が増し、人材不足になったことで建設費は上昇した。

円安が進んだことも、人材不足と重なって建設費高騰に拍車をかけた。円安によって建設資材や原油の輸入費用が上がったためだ。

2020年の東京オリンピックに向けた建築需要の増加

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現在、2020年に開催される東京オリンピックの準備のため、職人の人材不足がさらに深刻化している。

オリンピックに向けた工事は、通常10年かかるものを5年で完成させようとするスピードで行っているので、それだけ通常よりも多くの人員を割いている。また、バブル期に建てた建築物が一斉に修繕時期を迎えていることも重なっている。

建設業に携わる人材は、不足したら外から採用すればいいというような単純なものではない。そもそも需要が少なかったので、20代〜30代の建設業経験者自体が少ない。それに競技会場の建設や整備、道路の整備、電線地中化工事などには専門的な知識・技術を持った人材が欠かせないので、簡単に不足を補えるわけではないのだ。特に施工管技士の有資格者は採用難易度が高く、高い給与を提示してもなかなか採用できない。また、この需要過多な状況がずっと続くとも言い切れないので、採用しすぎると需要が落ち着いた後に人材があまってしまうことも、建設会社の頭を悩ませている。

住宅の工事費はどのくらい増加したのか

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では、実際に建設費はどのくらい上がったのだろうか。国土交通省の統計によると、新築住宅一戸あたりの工事費は以下のように、全国平均で約4.7%、東京都平均ではなんと24.5%も上昇している。

2014年計 全国平均1539万円(東京都平均1510万円)
 ↓
2015年5月 全国平均1612万円(東京都平均1880万円)
※出典:国土交通省「住宅着工統計」

この主要な原因のひとつは、何度も触れてきた人件費の高騰だ。建築業界の人件費の変化を知るため、厚生労働省の統計から建築業界の平均年間賃金を見てみると、2013年度は317万円であったのが、2014年度は319万7000円に上昇した(出典:厚生労働省「賃金構造基本統計調査」)。2015年度からは厚生労働省による労務費の改定により、約2%の賃金アップが確定した。

こういった人件費や資材価格の高騰分をすべて買い手側に負担させることができれば建築業界の業績は右肩上がりになるのだが、実際はそうもいかないので、建築業界は需要が増える一方で費用もかさみ、利益が思うように伸びていない。

業界全体の繁忙は2018年には落ち着く?

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この建設費用の高騰はいつまで続くのだろうか。正確な答えは誰にもわからないが、専門家の間では2018年には落ち着くのではないかと言われている。

その理由は2つ。オリンピック需要が落ち着くことと、消費税増税への駆け込み需要の後ろ倒しだ。

2020年のオリンピックに向けた公共工事は旧ピッチで進められている。実施予定の2020年が2年後に迫った2018年には、大規模な工事は一段落するだろうと予測される。

また、消費税10%への増税は2017年4月に行われる予定だったので、駆け込み需要によってその前に契約が増え、それから数年間は建設ラッシュになると想定されていた。だが増税のタイミングが2019年10月まで2年半延期になった。すでに建設計画を固めていた人は先にスタートしてしまうので、駆け込み需要が分散される結果になると思われる。

ただし、これは予測に過ぎない。築地市場移転問題や五輪ボート会場問題のように、計画通りにすんなりと進まないことがたくさん出てくれば、実態は予測と大きく変わるかもしれない。

最後に

通常、建設費が高騰している時期にマンション建設計画を立てるのは避けたほうがいい。建設費用が高くなればそれだけ利回りが下がってしまうからだ。

だが、現在の市場環境を見ると、正確な予測はできないし、時期を伺ってばかりいるといたずらに時間が経過してしまってチャンスを逃す可能性も否定できない。ただ様子を見続けるのではなく、業者に見積作成を依頼して早めに情報収集を行い、検討を進めながら時期を伺うのがお勧めだ。

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