アパート経営

アパート・マンション経営の土地活用で起こりうる8つのリスク

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アパート経営・マンション経営は、お持ちの土地から不労所得を得られる、とても魅力的な土地の活用方法だ。だが、始めるための費用は数千万円から1億を超えることもあり、当然ながらリスクもある。

リスクはゼロにはできないが、どんなリスクが起こりうるのかを事前に把握しておけば、起こる可能性を減らすことや、起こっても大きなダメージにならないように準備しておくことはできる。

この記事では、土地活用でアパート経営を行う際に起こりうるリスクについて説明する。

1.空室発生による賃料収入減少のリスク

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空室リスクはアパート経営とは切っても切り離せないものだ。例えば8部屋のアパートで空室が2部屋出れば、家賃収入は25%も減ることになる。その状態が続いてしまうと、当初の事業計画からずれてしまい、家賃収入だけではローンの支払いをすることができなくなったり、最悪の場合はアパートを手放さざるをえなくなることもある。

空室をゼロにすることは不可能だが、空室になる期間を減らすためにできることはある。入居者が長く住みたいと思える物件にすることと、次の入居者の確保がすぐにできるようにすることだ。

長く住んでもらうために重要なのは、管理会社だ。共用スペースの電気が切れたままになっていたり、ポスト周辺にチラシが散らばっていたまま放置されていたりすることが続けば、入居者は不快に感じるだろう。また、近隣住民への苦情などが出た際にも素早く適切な対応をとらなければ、次の更新時期に退去しようと考える人が増えるかもしれない。

新たな入居者獲得には、賃貸仲介会社の協力が必須だ。部屋探しをしている人へ、自分の物件を魅力的に伝えてもらう必要がある。仲介会社の担当者も人間なので、良好な関係のオーナーの物件を優先的に紹介したくなるものだ。

空室リスクをどうしても避けたければ、サブリース(一括借り上げ)の契約にすればよい、家賃収入の10%〜20%ほどが差し引かれるが、空室状況によらず安定した家賃収入をえることができるので、入居率に一喜一憂したくないオーナーにとっては魅力的な選択肢だ。ただし、賃料の見直しがおこると家賃収入は減少するので、マイナス面も理解したうえで検討してほしい。

サブリースについての記事:サブリース(一括借り上げ)のトラブル事例と上手な利用方法

2.老朽化による家賃下落のリスク

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アパートの家賃収入は新築時がピークだ。年数が経過するにつれて老朽化し、設定家賃を下げなければ入居者を得られなくなっていく。家賃は下がっていく一方で修繕費用は増していくので、ローンを完済するまでの間は次第に利益率が落ちていくことになる。

家賃の下落を防ぐことはできないが、どのくらいの家賃になるのかを予測しておくことはできる。周辺のアパートの築年数と家賃相場を見ておくと、現実的な未来の家賃収入を想定できるので、必ずチェックしておこう。

3.周辺環境の変化による市場変動リスク

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アパート経営は数十年間にわたって行うものなので、周辺の環境も次第に変わっていく。新たなアパートやマンションが建てられたり、コンビニが増えたり、スーパーが撤退したりといったことが起こりうる。

周辺にアパートやマンションが増えれば、当然ながら競争が激しくなるし、後から建てられた新しい物件に人気が集まりやすいので、入居者確保に苦労することになる。

もっと大きな変化が起こることもある。近くの大学に通う大学生をターゲットにしたアパートであれば、その大学の学部閉鎖や移転などが起これば、大打撃を受けることになる。

将来どのようなことが起こるのかを正確に予測することは不可能なので、リスクを事前に把握しておくことが重要だ。先にあげた大学の事例であれば、その大学への入学希望者が減っているようなら、大学生を対象にしたアパート経営が数十年間うまくいくと考えるのは楽観的すぎるだろう。

4.入居者とのトラブルのリスク

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入居者によっては深夜の騒音や異臭など、他の入居者とのトラブルを起こすことがある。入居者間だけでなく、家賃の滞納やこっそりペットを飼うといったオーナーとのトラブルも起こる。これらはオーナーの心労になるし、他の入居者が退去してしまうこともある。

管理会社に入居者対応を委託すれば、トラブル対応を任せることができる。費用は家賃の3%〜5%かかるが、その費用で以下のような業務を一任できるのであれば、任せてしまうほうがよいだろう。

  • 家賃集金の代行
  • 家賃滞納者への対応
  • 苦情への対応
  • 契約更新時の対応
  • 退去時の立ち会い

参考までに、家賃の滞納率を記載しておく。1ヶ月の家賃滞納率は3.2%、2ヶ月以上は約1.5%だ。100人のうち3人が1ヶ月の家賃滞納をする計算になるので、決して低い割合ではない。他人事だと思わずに考えよう。

5.金利変動による資金繰り悪化のリスク

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自宅を購入する際は住宅ローンを利用するが、アパートやマンションなどの投資用物件を建てる場合はアパートローン(不動産投資ローン)を利用することになる。住宅ローンでは固定金利と変動金利を選べるのだが、アパートローンでは変動金利しか選べない。

変動金利は景気によってその金利が変わる。現在は低金利なのでいいのだが、将来的に金利が上がる可能性は否定できない。金利が上がればローン返済額が大きくなるので、資金繰りが苦しくなる。金利が上がっても返済が滞ることがないよう、余裕を持った事業計画を立てておこう。

6.災害でダメージを受けるリスク

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地震で地盤が傾いたりヒビが入ったり、火災や台風などで物件にダメージを受けたりといった、災害による損害もアパート経営のリスクのひとつだ。

災害による被害は、損害保険に加入しておくことで補うことができる。具体的には、火災保険と地震保険の2つだ。火災保険は自然災害による建物への被害を補償してくれるが、地震は適用外なので別途入る必要がある。

保険に入っていないと、莫大な修繕費がかかってしまうので、必ず加入しよう。ただし掛け金については払い過ぎのないよう、補償内容をよく確認したうえで決めてほしい。

7.売却したい時に買い叩かれるリスク

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アパートやマンションは、売却時には期待したよりもかなり安く手放すことになりがちだ。

もちろん、値段が上がって売却益を得られることもあるが、それは初めから投資目的で建築し、値上がりのタイミングを見計らって売却する場合に限るので、投資家としての知識と経験が不可欠である。

お持ちの土地で賃貸経営をする人がアパートを売却する時は、資金繰りが厳しくなって経営を続けられなくなった時がほとんどだろう。そのようなアパートは入居率も低い状態であろうし、オーナーもできるだけ早く手放したいと考えている時だ。買い手である投資家からすれば、安く買い叩く条件が整った状態である。金額に納得がいかなくても、所有し続けることができない以上はその金額で売却する以外にない。

これがアパートではなく、戸建賃貸物件であれば少し状況が異なる。アパートやマンションを購入する人は投資家だけだが、戸建の場合は一般人も購入する可能性があるので、売却金額の相場が変わってくる。また、アパートは一棟そのまま売却することになるが、戸建賃貸の場合は複数棟を建てていることが多いので、3棟のうち1棟だけ売却するといったことが可能だ。そのため足元を見られるリスクは激減する。極力売却時のリスクを減らしたい場合は、戸建賃貸も検討するとよい。

戸建賃貸についての記事:戸建賃貸経営は狭くて駅から遠い土地でも利益が見込める土地活用プラン 

8.入居者の自殺などの事故物件リスク

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自殺者が出てしまった物件は、その後の入居者確保に著しい打撃を受ける。いわゆる事故物件と呼ばれるものだ。

部屋の清掃や消臭、残留物の撤去などの費用は連帯保証人に請求できるが、評判が落ちたことによる損害については請求することができない。通常は家賃を大幅に下げなければ入居者を獲得できないし、現在の入居者の中からも退去者が出てしまうことは間違いないだろう。

ちなみに、次の入居者へは事故物件であることの説明義務があるのだが、その次の入居者への説明は任意なので、しなくてもよい。とはいえ、入居者が後から知った時にはトラブルになりうるので、説明しないことによるリスクもある。

最後に

このように、アパート経営・マンション経営には様々なリスクがある。事前の対策によってダメージを減らしたり、避けたりすることができるものもあれば、避けようがないものもある。

何をするにもリスクはつきものだ。リスクを避けるばかりでは賃貸経営による収入を得ることはできないし、かといってリスクを見ないようにすることは絶対にだめだ。大事なことは、リスクをしっかりと把握したうえで、どのような判断をするかだ。事前の情報収集と、できうる範囲での対策をとっていこう。

リスクとその対策については、専門である業者に相談するのもひとつの手だ。当サイトの土地活用無料診断を利用すると、あなたの土地の状況やご希望に適した提案ができるハウスメーカーや建築会社など無料でご紹介できるので、ぜひご利用いただきたい。


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