アパート経営

格安アパート業者が建築費を安くできる理由と利用時の注意点

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「アパート1棟の建築費980万円!」「1部屋400万円で建てます!」といった格安料金をうたうアパート業者はたくさんある。これらの宣伝を見て「本当にそんなに安くできるの?」と思ったことはないだろうか?

金額を明記している以上は嘘ではないのだが、このような格安料金を掲げることができるのには理由がある。知識不足で利用してしまうと想定以上に費用がかかったり、長期的に見て損をすることもあるので、格安アパート業者を利用するのは以下にあてはまる人に限ったほうがよい。

  • アパート経営経験者で、与えられた情報から本質を判断できる人
  • 物件自体にこだわりはなく、とにかく利回りを重視したい人
  • 上限予算が決まっていて、必ず安く建てなければならない人

この記事では、格安アパート業者が掲げる格安料金のからくりと、利用する際の注意点について説明する。

格安料金は何の金額をあらわしているか

表示されている格安料金は何の金額なのだろうか?アパート建築はひとえに「価格」といってもそれがどこまで含んだ額なのかがわかりにくい。まずは表示金額の内容について把握しよう。

通常は本体のみの建築費である

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通常、格安アパートの表示価格は本体のみの建築費だ。地盤改良工事や外構工事、上下水道や電気・ガスの工事などについては別途費用がかかる。一般的に建物本体の建築費は全費用の7割前後なので、3〜4割増の金額になる可能性があることを想定しておこう。

通常は基本最低価格である

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表示価格は、最も基本となる単位の最低価格である。例えば「アパート1棟980万円」という表示であれば、同社でアパートを建てることが出来る最低坪数(15坪や20坪など)の土地に建てた場合の建築費だ。

建築費は【坪単価×延床面積】で計算できるので、延床面積、つまり建物の総床面積が広くなればそれだけ建築費が高くなる。仮にお持ちの土地が50坪だとすると、延床面積は15坪の土地に建てる時の3倍〜4倍になると想定されるので、それに応じた建築費になるわけだ。

では「1部屋400万円」という表示であれば、部屋数に応じた計算になるので問題ないかと言えば、そうでもない。あくまでも基本最低料金なので、そのままでは賃貸物件用の部屋として物足りない場合がある。例えば壁の薄さや間取り、ユニットバスかバス・トイレ別かなど、入居者獲得を考えたときに追加・変更を加えることで高くなるといったことが起こりうる。

料金表示をよく見ると「980万円〜」「400万円〜」などと「〜」がついているはずだ。あくまでも最低料金なので、その金額のままになることはまずないと思っておいたほうがよい。

参考:建築費についての記事 アパート・マンション経営における建築費と資金について

格安料金にするための企業努力

このように書いてしまうと、まるで低価格をうたって客を募り、実際は高く売る、というように見えるかもしれないが、当然ながら激安価格にするための企業努力も各社行っている。初期費用を抑えられればそれだけ利回りが高くなり、収益性が上がるのだ。

規格化によるコストカット

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格安アパート業者は、徹底的な規格化を行っている。外観や間取りをほぼ同じものにすることによって、デザイン費用や建築コストを抑えることができるのだ。格安業者の建てた物件を見に行くと、別の場所に建っているものでもほぼ同じ外観になっていることがわかるだろう。

規格化によって安くすることができているが、それゆえに間取りやデザインに関してはオーナーの細かい要望は通らないと思ったほうがよい。

スケールメリットを活かした大量仕入れ

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規格化をすることによって、木材や建材、住宅設備機器なども共通化される。そのため大量に一括仕入れすることができ、これによっても大幅なコストダウンができる。

大量仕入れができるということは、それだけ着工件数が多いということの裏付けでもある。つまり実績も多いということなので、「安かろう悪かろう」とは言い切れないということだ。

一貫した自社対応によるコストカット

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通常、ハウスメーカーなどでは、解体・造成・設計・施工・管理といった各業務を関連会社に委託している。これは各分野のプロに任せることによる専門化ともとれるが、中間マージンが発生して価格が高くなってしまうことは否めない。

格安アパート業者は、アパート建築におけるこれら一連の業務を一貫して自社で行うことにより、中間マージンを発生させずに低価格を実現している。各専門会社に依頼するやり方と比べて不安が残るのでは?と思う人もいると思うが、着工数が多ければある程度信頼することができるだろう。

格安アパート業者を利用する際の注意点

格安アパート業者の激安価格の実態と企業努力について見てきたが、実際に利用する時の注意事項をまとめる。

オーナーの物件へのこだわりは反映しづらい

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先に触れたが、格安にするために徹底的な規格化と大量仕入れを行っているので「この壁はこんなふうにしたい」「ここの間取りはこんなふうに変えたい」といったオーナーのこだわりを通すことは難しい。要望を反映させてもらった場合、オプション料金のような形で費用がふくらむこともあるので、あくまでも物件へのこだわりではなく、利回りへのこだわりが強い人向けの物件だ。

想定していた料金よりも高くなるおそれがある

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表示価格は基本最低価格かつ本体のみの建築費なので、何だかんだと打ち合わせしているうちに、最終的な見積もりでは格安ではない通常の業者とそれほど変わらない金額になるということもある。

低価格に惹かれて選んだ業者なのに、他社とそれほど変わらなくなってしまっては本末転倒だ。これは複数業者から見積もりをとって比較することで防ぐことができるので、注意してほしい。

担当者の負担が大きすぎる可能性がある

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名の知れた実績のある業者であれば問題ないが、小さな会社の場合、無理なコストカットによって担当者一人ひとりの負担が大きくなっている可能性もある。その場合、担当者は常に大量の業務に追われているため、オーナーが問い合わせをしてもなかなか回答がなかったり、事前の説明と実際が異なってしまったりということも発生しかねない。

無理な値下げにはどこかしらひずみが出てしまうことも、頭の片隅に入れておこう。

最後に

格安アパート業者の特徴や利用方法についてご理解いただけただろうか。冒頭に上げたとおり、向いているのは以下にあてはまる人だ。

  • アパート経営の経験がある人
  • とにかく利回りを重視している人
  • 上限予算が決まっている人

必要情報をしっかりと収集したうえで決断すれば、利回りの高い物件を建てることが可能だが、情報不足のまま判断を誤ってしまうと、その影響は数十年間も続いてしまうことになる。慎重に判断してほしい。

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