賃貸併用住宅

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリットとその方法

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近頃、自宅の土地を利用して、自宅を兼ねた賃貸物件を建てて賃貸収入を得る土地活用が人気だ。「賃貸併用住宅」と呼ばれるものである。子どもが自立していき、自宅に使わないスペースが増えたことから、その空間空間を利用して老後の資金を得られる方法として、たくさんの人が興味を示している。

通常、アパートやマンションを建てる場合にはアパートローンを利用するのだが、賃貸併用住宅では住宅ローンが使える。すべての賃貸併用住宅で利用できるわけではないが、住宅ローンはアパートローンと比べて有利な点がたくさんあるので、必ず利用を検討すべきだ。

この記事では、賃貸併用住宅を建てる際に住宅ローンを利用するメリットと、その利用方法について説明する。

なお、ローンのことに限らず賃貸併用住宅の全般的な知識を得たい方は、以下の記事を参照いただきたい。

賃貸併用住宅についての記事:自宅の敷地を有効活用!賃貸併用住宅のメリットとデメリット

住宅ローンを利用するメリットとは

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アパートローンではなく住宅ローンを使うメリットは、大きく4つだ。

  1. 利率が有利
  2. 固定金利を選択できる
  3. 融資が受けやすい
  4. 住宅ローン減税の恩恵を受けられる

それぞれ見ていこう。

1.利率が有利

住宅ローンはアパートローンよりも有利な利率で借りられる。投資用のアパートローンは年利2%〜4%くらいだが、住宅ローンは0.7%〜0.8%だ。この数パーセントの差は数十年の返済期間を考えると、1000万円以上の差になることもある。

2.固定金利を選択できる

通常、アパートローンは変動金利しか選ぶことができない。だが、住宅ローンは固定金利か変動金利かを選択することができる。住宅ローンの利率は0.7%〜0.8%だと説明したが、この金利が今後ずっと続くとは限らないので、自宅購入で住宅ローンを利用する人のほとんどは固定金利を選ぶ。固定金利の場合の利率の目安は、10年固定で1.0%、35年固定で2.2%だ。

3.融資が受けやすい

住宅ローンはアパートローンよりも融資が受けやすい。アパートローンでは物件の収益性や家賃収入、キャシュフローといった事業性が審査基準に入るが、住宅ローンは年収や所属組織、勤続年数といった個人の属性が融資の基準になる。

アパートローンと住宅ローンの違いを表にまとめると、以下のようになる。融資限度額を見ると住宅ローンのほうが借りられる金額上限が大きいことがわかる。また、自己資金についても住宅ローンならフルローンも可能だ。年収や勤続年数についても住宅ローンのほうが融資を受けやすいことがわかるだろう。

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4.住宅ローン減税の恩恵を受けられる

上の表にもあるが、住宅ローンを利用すると住宅ローン減税の恩恵も受けられる。住宅ローン減税とは、年末時点でのローン残高の1%が毎年手元に戻ってくる制度だ。毎年、最大40万円の還付金を受けることができる。

ただし、自身が納めた所得税を超える額を受け取ることはできない。また、総額400万円が上限だ。

これは期限つきの特例であり、その期限は2019年6月だ。賃貸併用住宅を検討している人は、この期限についても頭に入れておいてほしい。

住宅ローンを使うための条件

賃貸併用住宅はすべて住宅ローンが利用できるというわけではなく、条件を満たさなければならない。その条件は、建物のうちの自宅スペースの割合だ。

自宅スペースが50%以上必要

住宅ローンはマイホーム購入のためのローンだ。そのため、マイホームだと認めてもらわなければならない。その基準は、自宅用スペースが50%以上であることだ。

例えば1階を自宅スペースにし、2階を賃貸物件にしたり、その逆にしたり、とすれば、50%になる。または二世帯住宅のような、壁で仕切られた2戸の物件を1棟建ててその1室に住みもう1室を賃貸するという方法もある。金融機関によっては50%を下回っても住宅ローンを使える場合があるが、それは例外的なものなので期待しないほうがよい。

50%未満なら区分登記という方法も

賃貸併用住宅では、3階建てにしてその3階を自宅にするといったこともよくあるだろう。自宅スペースは33%なので、50%に満たない。

この場合は、自宅部分と賃貸部分を別々に区分登記すれば、異なる不動産という扱いになり、自宅部分のみ住宅ローンを組むことができる。住宅ローンが適用される割合は少なくなるが、まったく使えないよりはマシだ。3階建て以上の場合は検討してみるとよい。

最後に

賃貸併用住宅を建てる際に、アパートローンではなく住宅ローンを利用するメリットとその利用方法について説明した。住宅ローンはアパートローンよりも有利な点が多くあるので、物件全体に適用できずとも、ぜひ利用を検討していただきたい。

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