アパート経営

ローコストでアパートを建てる方法とその建築費

建築計画

お持ちの土地に新築アパートを建ててアパート経営をするにあたり、できるだけローコストに抑えたいと考える人はたくさんいる。

だが、どのくらいの金額であればローコストと言えるのか、ご存知だろうか。また、激安をうたう業者もあるが、本当にその価格でできるのか、品質は大丈夫なのかと不安に感じる人もいるだろう。

この記事では、ローコストでアパートを建てる方法とその建築費や、検討時の注意点について説明する。

木造アパートが最もローコスト

木造

アパートの建築費に最も大きな影響を与えるのは、その構造だ。構造とは、木造・軽量鉄骨・重量鉄骨・鉄筋コンクリートなどのことである。

ローコストでアパートを建てたいなら、木造アパートで決まりだ。

木造は坪単価(建物の床面積一坪あたりの建築費)が最も安く、その相場は40万円〜60万円だ。鉄筋コンクリートの坪単価は70万円〜100万円が相場なので、比較するとその差がよくわかるだろう。

建築構造についての記事:アパート・マンション経営における構造(木造・鉄骨・RC・SRC)の選び方

木造アパートの建築費の目安

木造アパートの建築費の目安をまとめたものが以下の表だ。坪単価を40万円〜60万円とし、建ぺい率(土地面積に対する建物の面積の割合)を60%として計算している。建築費は以下の計算式で算出できる。

【建築費 = 坪単価 × 延床面積】

なお、表の金額はあくまでも建物本体の建築費であり、外構工事費や地盤改良工事費、水道やガス回りの整備費用などは別途かかる。

木造の建築費

建築費についての記事:アパート・マンション経営における建築費の相場と必要資金

ローコストを売りにする業者を選ぶ際の注意点

悩む

上に示した表の金額よりもはるかに安い金額をうたう格安業者はたくさんある。それらの業者がローコストにできている理由は様々だが、徹底的な規格化や、低コスト資材の調達ルートを持っていることなどがあげられる。

通常、表示されている格安価格は基本料金だ。室内設備や外構工事、水道やガスなどのインフラ整備などは別料金であることがほとんどだ。さらに、壁紙や間取りなどについて要望が合った場合、それを反映させてもらうと、オプション扱いで費用が増していく。最終的には格安でも何でもない価格になることもあるので要注意だ。

低価格で品質のいい物件を提案してくれる業者もあるだろうが、無理なコストダウンをすることによって長い目で見るとかえってマイナスになることもある。冷静な目で判断しよう。

格安業者についての記事:格安アパート業者が建築費を安くできる理由と利用時の注意点

ローコストを重視するメリットとデメリット

収益

建築費や格安業者について説明してきたが、そもそもローコストを重視することでどのようなメリットがあるのだろうか?また、コストを重視するあまりマイナスになってしまうようなデメリットがあるのだろうか?

メリット:利回りが高くなる

ローコストを重視する最大のメリットは、利回りが高くなることだ。

利回りは【年間家賃収入÷初期費用】で計算される。分母である初期費用が小さくなれば利回りが大きくなるので、安く抑えることは利回りに直結する。

また、投資額が小さければあまり自己資金をかけずに行うことができるので、リスクも小さくなる。

デメリット:修繕費用がかさむ可能性がある

デメリットは、より坪単価の高い物件と比較して修繕費用がかさむ可能性があることだ。例えば鉄筋コンクリートは木造よりずっと坪単価が高いが、そのぶん耐久性が非常に高いので修繕費があまりかからないし、15〜20年経過しても家賃をあまり下げずに入居者を獲得できる物件がたくさんある。そのため建築コストは高くても長期的にはそちらの方が利回りがよくなる場合もある。

また、壁が薄かったり提携管理会社の管理状況が悪かったりすると、退去率があがって空室が増えることも考えられる。

アパート経営は建築完了からがスタートなので、数十年単位での長期的な視点で考える必要がある。高いほうがよいと言っているわけではないので、誤解しないでほしい。あくまでも目の前の費用だけで考えず、総合的な利益をよく考えたほうがよいということだ。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識

まとめ

ローコストでアパート経営をしたいなら、木造が最もコストパフォーマンスがよく、おすすめだ。同じ木造でも業者によって提案プランや坪単価は異なるので、必ず複数の業者から相見積りをとろう。

格安業者の利用を考えている場合は、広告でうたわれる価格ではなく、最終的にいくらかかるのかをよく吟味してほしい。また、あまりに画一的な物件になると、入居者獲得に苦労することもある。あくまでもアパート経営の目的は、コストを抑えることではなく最終的な利益だ。目的を見失わぬよう、長期的な視点で検討してほしい。


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