アパート経営

土地活用の窓口に寄せられた相談事例をご紹介

相談

土地活用の窓口には、土地の活用方法に関する様々なご相談が日々寄せられています。

お持ちの土地にはどんな活用方法が向いてるのか。そもそも活用は可能なのか。費用はどうやって準備したらいいのか。土地のご状況やお気持ちによって、その相談内容は千差万別です。

この記事では、土地活用の窓口に寄せられた相談の事例と、それに対する相談員からのアドバイスをご紹介します。

※個人が特定されないよう、相談内容には若干の修正を加えています。

相談事例1:ローンを子どもに残したくない

相談内容

いま住んでいる家は約100坪の土地に建っています。子どもたちはそれぞれ家を出て世帯を持ったので、夫婦二人で住んでいます。住むには家も土地も広すぎるし、駅から徒歩8分と、立地も良いので、老後の収入のためにマンションを建てたらどうだろうかと考え始めました。

ですが、私は64歳なので、30年ローンを組むと返済完了は94歳です。とてもじゃないですが、そんな年齢までの借金を負いたくはありません。もちろん、子どもたちに借金を残す気もありません。

あまり費用をかけずにできる土地活用として駐車場も考えましたが、家を取り壊してしまうと固定資産税が高くなると知り、それではあまり意味が無いと思いました。

何かよい方法はないでしょうか。

相談員からのアドバイス

資産のご状況によっては、ローンを組んで借金をしたほうがむしろ相続税対策になり、お子さんにとってプラスになることがあります。

駅から近くて広い土地ということは、地価も決して安くはないはずです。その土地を相続するときには相続税もそれなりの金額になることが想定できます。場合によっては、納税額が数千万円になる可能性もあります。

ローンを組んでマンションを建てた場合、融資を受けたその借入金額は、相続財産の総額を下げる効果があります。

例えば、土地と自宅の相続税評価額(相続税の納税基準となる評価額)が1億4000万円だとします。マンションのためのローン残高が1億円だとすると、相続税評価額は【1億4000万円−1億円=4000万円】になります。課税対象資産が、1億円も減るのです。

借金を残すというのはとても聞こえが悪いですが、あえて借金を作って相続したほうが、結果的にお子さんにとってプラスになることもあるのです。

また、ご年齢から見てローンを組めるかどうか不安を持たれる方も多いですが、ご自身が住む家を建てるための住宅ローンと賃貸経営のためのアパートローンは審査基準が異なります。アパートローンの場合は、相続予定者が明確であれば、その賃貸事業の事業性さえしっかりしていればご年齢はそれほど評価の対象にはなりません。

もちろん、税金対策だけでなくマンション経営で利益を得ることが最重要なので、総合的に見て、慎重に判断してください。

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相談事例2:狭い土地の活用方法を知りたい

相談内容

所有している土地があります。立地は比較的よいのですが、30坪くらいなので、広さがそれほどありません。

売却してもいいのですが、愛着のある土地なので、できれば何らかの方法で活用したいです。この広さの土地でもできる、継続的に利益が出る方法があれば知りたいです。

相談員からのアドバイス

戸建賃貸、駐車場、アパートの可能性があります。立地が悪くない土地ということなので、賃貸経営や駐車場で利益が期待できそうです。

戸建賃貸経営は、狭い土地でもできる土地活用プランの代表格です。25〜30坪で1棟、50坪で2棟の賃貸用戸建物件が建てられます。戸建は賃貸物件として出回っている数が非常に少ないです。一方で戸建に住みたいという人は多いので、入居者を見つけるのに苦労しません。

駐車場も検討の価値があります。15坪で2台、30坪で4台分の駐車スペースを用意できます。低コストで始められる土地活用プランですが、そのぶん収入も小さいので、立地がよい場所だと固定資産税を超える収入が期待できるかどうかが重要です。

最後にアパートです。通常、アパートは40坪以上は欲しいところですが、木造や鉄骨で、20〜30坪などの広くない土地に対応した物件を建てることが得意な業者もあります。

様々な方法が考えられますので、最も適したものを比較のうえでお決めになってください。

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相談事例3:変形地の活用に困っている

相談内容

土地を所有しているのですが、L字型の土地で、細く伸びた小道の奥に長方形のスペースがある土地です。聞いた話だと、こういう形状の土地ではアパートやマンションは建てられないそうです。

もちろん駐車場にするのは無理ですし、トランクルームでも利用者が得られるとは思えません。売却も考えましたが、同じ広さの長方形の土地より安くなってしまうと聞きました。

せっかくの土地なので、できるだけ有効に活用したいのですが、何かよい方法があれば教えてください。

相談員からのアドバイス

お持ちの土地は旗竿地(はたざおち)と呼ばれる土地です。小道を竿に、奥の長方形の土地を旗に見立てて、そう呼ばれます。旗竿地の用途は限られていますが、うまく工夫すればアパートを建てることができます。

旗竿地に集合住宅を建てる場合は、すべての部屋の入口が地面に接していなければなりません。そのため、集合住宅を建てる場合は、長屋建てが一般的でした。近年は、2階建てであっても、2階の各部屋から直接地面に通じる階段を用意することで建築基準を満たしたアパートを建築する例が増えています。

ただし、道路に接した部分が2m以上なければいけません。小道の部分があまりに狭くて2m未満の場合は、建築基準法によって建築不可になりますので、ご確認ください。

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相談事例4:市街化調整区域の活用に困っている

相談内容

私の土地は市街化調整区域にあります。そのため、建物が建てられません。広さは200坪あります。駅からは遠いのでいずれにしろ賃貸物件を建てるのには向きません。

売却も視野に入れていますが、市街化調整区域は買い手がつきにくいと聞いたことがあります。何かよい方法があれば教えてください。

相談員からのアドバイス

市街化調整区域は、市街化、つまり都市化を調整するため建物が建てることができない土地です。これは、やみくもにアパートやマンションが建つといった乱開発を防ぐために設定されたものです。市街化調整区域は、賃貸物件の建設だけでなく、トランクルームの設置もできません。

市街化調整区域で行える土地活用プランは、駐車場、太陽光発電、高齢者施設です。

このうち駐車場は、あまり利益を得られないことが多いです。市街化を抑制された地区に駐車場を作っても、あまり利用されない可能性が高いためです。

太陽光発電は市街化調整区域で行える土地活用の代表です。特に問題なく行えます。十分な利益を出すには150坪〜200坪以上が理想なので広めの土地である必要があります。

高齢者施設は建物を建てる土地活用ですが、例外的に市街化調整区域でも行うことができます。アパートほどではないにしろ市街地から近い必要があり、かつ150坪〜500坪ほどの広さが必要です。規模の大きな建物を建てることになるので建設費用は数億円になりますが、業者が家賃保証をしてくれます。検討の価値があるでしょう。

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相談事例5:田舎の土地の活用方法を知りたい

相談内容

田舎に広い土地があります。祖父の住まいがあった土地なのですが、すでに誰も住んでおらず、広い庭も含めて約300坪ほどあります。

周辺は半分以上が田畑の広がる田舎の土地です。アパートやマンションを建てても利用者がいるとはとても思えません。地価も低いので、売却しても二束三文です。

こんな土地でも、何か活用できる方法はありますか?

相談員からのアドバイス

太陽光発電や、高齢者施設の可能性があります。

太陽光発電に向いているのは、広くて地価の低い土地です。広ければ広いほど、発電パネルの設置コストが低くなるので、利益が出やすくなります。地価が高い土地でも太陽光発電はできるのですが、固定資産税が高いために売電による利益が小さくなります。そのため地価の低い土地のほうが向いているのです。

発電した電気の買取価格は年々下がっているので、もう太陽光発電は時代遅れと考える人もいますが、技術の発展によってパネルの購入価格も下がっています。昔ほどではないものの、今でも利回り10%前後が期待できます。

ただし、田んぼや畑などの農地を活用する場合は自治体の許可が必要になります。許可を得られない土地もあるので、確認が必要です。

高齢者施設も、比較的田舎の土地でも利益が得られる土地活用プランです。比較的広い土地が必要で、150坪〜500坪くらいの土地に適しています。

田舎といっても、あくまでもアパート等と比べた場合の話です。市街地からあまりに離れていたり、交通の便が悪かったりすると、高齢者施設としての活用は難しいです。近所にすでに施設がある場合は、自治体から許可が出ないこともあるので要注意です。

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最後に

当サービスへの相談事例を5つご紹介しました。土地の活用は、その広さや立地、土地の形状や道の広さ、交通量などによって実現性が変わってきますし、それぞれ費用や利益、契約期間なども様々です。あなたの土地や志向性にマッチした土地活用プランを見つけるお力添えをさせていただきますので、ぜひ一度お問合せください。

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    重視することはあとから変更できますので、現在のお気持ちで選択肢してください。

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