アパート経営

アパート・マンションの建築費を決める坪単価について

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アパート・マンション経営では、建築費を抑えることは利回りに直結するとても重要なことだ。建築費は坪単価から計算することができるのだが、業者は「坪単価いくらで建てられます」と明言しないことが多い。ほとんどの業者は、現地調査をしてみないとわからないと答えるだろう。

なぜ業者は坪単価を教えてくれないのか。その理由は、坪単価は建物の構造や間取りによって大きく変わるし、地盤改良工事の必要性や資材の運搬経路(トラックで現地に運べるか)などによっても変わってくるためだ。業者は答えたくても答えられず、下手に具体的な金額を伝えてしまうと。後にトラブルになることもある。

広告などで坪単価の安さをウリにしている業者もあるが、通常それは最低価格だ。詳細を詰めていく中で、あれが必要だ、間取りをこうしたから単価アップだ、などと後から金額が増えていくことが多いので、注意してほしい。

とはいえ、賃貸経営を始める土地オーナーからしてみれば、費用の目安を知っておきたいのは当然だ。この記事では、アパート・マンションを新築するときの建築費を決める坪単価の目安について説明する。単純化するため、地盤改良工事費などの付帯工事費を含まない建物本体の建築費についての坪単価とする

坪単価は構造で決まる

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坪単価を決めるもっとも大きな要素は、その構造だ。構造とは、木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造(RC)などのことである。坪単価はこの順に高くなっていき、通常は建築物の耐久性に比例する。

各構造の坪単価の目安は以下だ。

  • 木造の坪単価:40万円〜60万円
  • 軽量鉄骨の坪単価:50万円〜70万円
  • 重量鉄骨造の坪単価:60万円〜80万円
  • 鉄筋コンクリート造の坪単価:70万円〜100万円

繰り返すが、あくまでも目安としてとらえていただきたい。坪単価はおおむね構造によって決まるが、間取りにもよるし、細い路地に面した土地など資材搬入がしづらい立地だと高くなる。また、ここでは地盤改良工事費などの付帯工事費を含んでいないが、それらを含んだ総額での坪単価を提示する業者もあるので、金額を表面的に見ただけでは正確な比較ができない。そのことを頭に入れておいてほしい。

構造についての記事:アパート・マンション経営における構造(木造・鉄骨・RC・SRC)の選び方

坪単価からの建築費の計算方法

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建築費は坪単価から計算することができる。計算式は以下だ。

【建築費 = 坪単価 × 延べ床面積】

延べ床面積とは、建物全体の床面積のことだ。3階建てであれば、1階と2階と3階それぞれの床面積を足したものである。例えば各階の床面積50坪の3階建てアパートであれば、延べ床面積は【50坪×3階=150坪】ということだ。

お持ちの土地に建物を建てるときには、その端ギリギリまですべてを使って建てることはできず、土地の何%まで建設可能なのかが土地ごとに決まっている。これを建ぺい率と言う。80坪の土地で建ぺい率が60%の場合、1階の床面積は【80坪×60%=48坪】が上限となる。

例をあげよう。建ぺい率60%の土地80坪に、3階建ての木造アパートを建てる場合の建築費は、【(40万円〜60万円)×80坪×60%×3階= 5760万円〜8640万円】と計算することができる。

つまり、お持ちの土地の建ぺい率の上限を調べておけば、坪単価から建築費の目安を自身で計算することが出来るのだ。

事業計画から坪単価を逆算する方法

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坪単価から建築費を計算する方法を示したが、今度は逆に、事業計画から坪単価を計算する方法を示そう。ここでの事業計画とは、一部屋あたりの建築費だ。

家賃を6万5千円に設定し、入居率が90%だと仮定する。このとき、一部屋の年間家賃収入は、【6万5千円×12ヶ月×90%=70万2千円】となる。10年間で702万円だ。建築費を10年間で回収しようと考えると(つまり利回り10%)、一部屋あたりの建築費は702万円以下に抑える必要があることがわかる。

一部屋あたり9坪(約29.8㎡)だとすると、坪単価は【702万円÷9坪=78万円】と計算できる。このように考えれば、賃貸経営の事業計画から逆算して坪単価、つまり建築費を計算することが可能だ。

ここで注意が必要なのは、この方法で算出した坪単価は費用総額、つまり本体の建築費だけでなく、付帯工事費や水道・ガスなどの工事費、税金などをすべて含んでいるということだ。先に示した坪単価とは前提が異なるので直接比較することはできないが、将来予測からの計算方法は有用なので、覚えておいて損はない。

近年、建設費は高騰している

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建築費の元になる坪単価について見てきたが、知っておいてほしいのは、ここ数年、建設費用は高騰を続けているということだ。

高騰の原因は、東日本大震災の復興工事や公共事業の増加、2020年の東京オリンピック決定などにより、建設工事の需要が高まっていることだ。建設業者がひっぱりだこになっていて人手が足りておらず、このことで人件費が上がり、費用の高騰につながっている。具体的には、延べ床面積800㎡の3階建てのアパート・マンションを東京で建築する場合の建築費は、2014年では2005年と比べて約8.1%上昇した。

この上昇傾向がこのまま続くのか、それともしばらくしたら落ち着くのかは何ともいえない。もし上昇が続くと考えるのであれば早く建築したほうがいいし、落ち着くと考えるなら少し待ったほうがよい。ただし、待っている間にも税金はかかるし、早く始めていたら得られるはずであった家賃収入が得られなくなる。よく検討して決めてほしい。

建設費高騰についての記事:いつまで続く?マンションの建設費が高騰している理由と今後の予測

まとめ

ここでは坪単価の目安を示し、そこから建築費を見ていった。坪単価は建築構造によって大きく変わり、それだけでなく間取りなどによっても変わってくる。また、実際に物件を建てる際は本体工事費以外の費用もかかるので、自身で想定した金額から大きくずれることもある。

具体的な金額は業者によって異なるので、相見積もりを取得することは必須だ。当サイトでは土地活用無料診断を用意している。利用すると相談員からご連絡をし、あなたの土地の状況やご希望に適した提案ができる業者を複数ご紹介できるので、見積もり比較のためにぜひご利用いただきたい。


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