マンション経営

3階建て・4階建て・5階建てマンションを建てる建設費の相場とは

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3階建てや4階建て、5階建ての低層・中層マンションは、土地の有効活用方法としてよく用いられる。もちろん高層マンションのほうが部屋数が多くとれるので、土地から得られる収入が高くなるのだが、容積率の制限から3階〜4階くらいが上限であることも多いし、高層にすればするほど建設費は高くなる。

一般的にマンションとは重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造(RC造)なので、坪単価はアパート(木造や軽量鉄骨造)よりも高い。そのぶん家賃も高く設定できるのだが、建設費用は気になるところだ。

建設費の相場については多くの人が知りたい情報なのにもかかわらず、それほど出回っていない。なぜなら建設費は建設プランや業者ごとに異なるので、金額を示しにくいのだ。

だが、正確な金額でなくとも、建設費の相場を知っておけば、業者の見積もりをよりよく比較することができる。この記事では、お持ちの土地に3階・4階・5階建てのマンションを建てるときの建設費用の相場について説明する。

重量鉄骨造と鉄筋コンクリート造マンションの坪単価

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重量鉄骨造と鉄筋コンクリート造(RC造)の坪単価について示す。坪単価とは、一坪あたりの建設費のことだ。業者によってかなり差はあるが、目安としては以下の金額である。

  • 重量鉄骨造の坪単価:60万円〜80万円
  • 鉄筋コンクリート造の坪単価:70万円〜100万円

参考に、木造と軽量鉄骨のアパートの場合の坪単価も以下に示す。比べると、アパートよりもマンションのほうが費用がかかることがお分かりいただけるだろう。

  • 木造の坪単価:40万円〜60万円
  • 軽量鉄骨の坪単価:50万円〜70万円

建設費は「坪単価×延床面積」で計算できる

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建設費の計算は簡単な式で行うことができる。

【建設費 = 坪単価 × 延床面積】

延床面積(のべゆかめんせき)とは、建物の床面積の総和のことだ。各階の床面積が50坪の3階建てマンションであれば、延床面積は【50坪×3階=150坪】である。

1坪あたりの建設費用(坪単価)に合計坪数(延床面積)をかけることで、建設費が計算できるのだ。

延床面積は建ぺい率により制限される

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ここで建ぺい率について説明する。建ぺい率とは、その土地に対して建物が占める部分の割合のことだ。例えば80坪の土地に40坪を占める建物が建っていたら、建ぺい率は【40坪÷80坪=50%】である。建ぺい率には土地ごとの上限が設定されていて、建物はその上限値の範囲の面積でしか建設できない。

先ほどの80坪の土地の建ぺい率の上限が60%だとすると、建物を建てられる面積は最大で【80坪×60%=48坪】ということになる。ここに3階建てのマンションを建てる場合、延床面積は【48坪×3階=144坪】になるわけだ。

建ぺい率の上限値は、都心の駅付近であれば80%、それ以外の土地ではほとんどが60%以下である。

3階建てマンションの建設費の相場

3階建ての建設費の相場を表にまとめると、以下のようになる。ここでは建ぺい率の上限を60%とした。

3floors

計算方法の例をひとつ示そう。例えば80坪の土地に重量鉄骨の3階建てマンションを建てる場合、このように計算する。

まず重量鉄骨の坪単価の相場は60万円〜80万円だ。建ぺい率60%なので、80坪の土地での床面積は【80坪×60%=48坪】が最大となる。3階建てなので、延床面積は【48坪×3階=144坪】である。すると建設費は以下のようになる。

【建設費 = 坪単価 × 延床面積 = 60万円〜80万円 × 144坪 = 8640万円〜1億1520万円】

なお、ここでいう「建設費」はいわゆる本体工事費にあたるものだ。実際にマンション経営を行うときにはこの2〜3割増の費用がかかる。本体工事費以外に、外構工事費や地盤改良工事費、水道・ガスまわりの工事費や各種税金・手数料がかかるためだ。

4階建てマンションの建設費の相場

4階建てマンションの建設費は以下のようになる。3階建て同様、建ぺい率の上限は60%としている。この金額も本体工事費なので、外構工事費などは別途かかる。

4floors

5階建てマンションの建設費の相場

最後は5階建てマンションの建設費だ。階数が増えるほど建設費は増えるが、外構工事費や地盤改良工事費などの費用は建設規模に比例しないので、その割合は小さくなる。この表の費用の1〜2割増が総額の相場だと考えてほしい。

5floors

建築構造についての記事:アパート・マンション経営における構造(木造・鉄骨・RC・SRC)の選び方

建設階数は容積率の上限により制限される

3階建て〜5階建てのマンションの建築費を見てきたが、土地によっては3階まで、4階までしか建てられないこともある。それを決めるのは容積率だ。容積率とは、延床面積を敷地面積で割ったものであり、建ぺい率同様、土地ごとに上限が定められている。

例えば、建ぺい率60%である80坪の土地に3階建てのアパートを建てる場合、その延床面積は【80坪×60%×3階=144坪】だ。容積率は【延床面積÷敷地面積=144坪÷80坪=180%】となる。なお、4階建ての場合は延床面積が192坪、容積率は240%。5階建ての場合は延床面積が240坪、容積率は300%となる。

その土地の容積率の上限値が300%であれば5階建てまで建てることが可能だが、200%であれば、3階建てまでしか建てられない。

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建ぺい率と容積率の上限は、土地ごとに定められた用途地域による。お持ちの土地の上限値について、確認しておくとよい。

用途地域についての記事:土地活用を左右する市街化区域・市街化調整区域、用途地域、地目

まとめ

3階建て〜5階建てマンションの建設費の相場を示してきた。建設費は坪単価と延床面積から計算できる。坪単価は重量鉄骨造と鉄筋コンクリート造とで異なり、延床面積は土地の広さと建ぺい率・容積率による。マンションを建てるのにかかる費用の目安がわかれば資金計画が立てやすくなるので、是非計算してみてほしい。

ただし、これはあくまでも建設費(本体工事費)なので、マンション経営開始までの全費用はその約2〜3割増になることを忘れないでおいてほしい。建設規模が大きくなるほどこの割合は小さくなる。

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