アパート経営

2階建て・3階建て新築アパートの建築費の相場について

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2階建てや3階建てのアパートは、土地活用の賃貸経営では最も事例が多い。というのは、マンションより建築コストが低く、少ないリスクで始められるためだ。

だが、その建築費の相場についてはあまり知られていないし、調べてもそれほどたくさんの情報を得られないだろう。その理由は、業者ごとに坪単価(1坪あたりの建築費)が異なるので、一概にこの価格だと言えないからだ。

だが、金額の目安を知っていたほうが業者の見積もり比較をするときにその妥当性を把握しやすいので、概算だとしても事前に調べておくことは重要だ。この記事では、お持ちの土地に2階建て・3階建てのアパートを新築するときの建築費の相場について説明する。

木造と軽量鉄骨のアパートの坪単価について

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まず、アパートとマンションは何が違うのかというところから説明しておく。実は、アパートとマンションには明確な違いはなく、一般的には低層で木造や軽量鉄骨造のものをアパートと呼び、高層で鉄筋コンクリート造(RC造)や重量鉄骨造のものをマンションと呼ぶ。

木造アパートと軽量鉄骨造アパートでは、その坪単価が異なる。業者によっても異なるが、おおむね以下の金額だ。

  • 木造の坪単価:40万円〜60万円
  • 軽量鉄骨の坪単価:50万円〜70万円

木造は部屋の配置や間取りの自由度が高く、軽量鉄骨造は建築資材を工場で作って現場で組み立てるために工事期間が短いといった特徴がある。

建築費の計算式は「坪単価×延床面積」

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建築費の相場を確認する前に、建築費の計算方法について説明する。建築費は、以下の計算式で計算できる。

【建築費 = 坪単価 × 延床面積】

延床面積(のべゆかめんせき)とは、建物の床面積の総和のことだ。各階の床面積が40坪の3階建てアパートであれば、延床面積は【40坪×3階=120坪】ということになる。

1坪あたりの建築費(坪単価)に合計坪数(延床面積)をかけることで、建築費が計算できるのだ。

建ぺい率の上限値によって延床面積は制限される

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延床面積を考える時には、建ぺい率についても知っておいてほしい。建ぺい率とは、その土地に対して建物が占める面積の割合のことだ。例えば60坪の土地に30坪を占める建物が建っていたら、建ぺい率は【30坪÷60坪=50%】である。建ぺい率は土地ごとに上限が設定されており、建物はその上限値以下の面積でしか建てることができない。

先ほどの60坪の土地の建ぺい率の上限が60%であるとすると、建物を建てられる面積は最大で【60坪×60%=36坪】ということになる。ここに3階建てのアパートを新築した場合、延床面積は【36坪×3階=108坪】になるわけだ。

建ぺい率の上限値は、都心の駅付近であれば80%、それ以外の土地ではほとんどが60%以下だ。

2階建てアパートの建築費の相場

2階建ての建築費の相場を表にまとめると、以下のようになる。ここでは建ぺい率の上限を60%とした。

2階建

計算方法の例をひとつ示そう。例えば80坪の土地に軽量鉄骨の2階建てアパートを建てる場合、このように計算する。

まず軽量鉄骨の坪単価の相場は50万円〜70万円だ。建ぺい率60%なので、80坪の土地での床面積は【80坪×60%=48坪】が最大となる。2階建てだと延床面積は【48坪×2階=96坪】なので、建築費は以下のようになる。

【建築費 = 坪単価 × 延床面積 = 50万円〜70万円 × 96坪 = 4800万円〜6720万円】

なお、ここで見ている「建築費」はいわゆる本体工事費にあたるものだ。実際にアパート経営を行うときには、この約3割増の費用がかかる。本体工事費以外に、外構工事費や地盤改良工事費、水道・ガスまわりの工事費や各種税金・手数料がかかるためだ。

3階建てアパートの建築費の相場

3階建てアパートの建築費は以下のようになる。2階建て同様、建ぺい率の上限は60%としている。この金額も本体工事費なので、外構工事費などは別途かかる。

3階建

建築構造についての記事:アパート・マンション経営における構造(木造・鉄骨・RC・SRC)の選び方

3階建てが建てられない地域もある

2階建てと3階建てのアパートの建築費を見てきたが、土地によっては2階建てまでしか建てられないこともある。それを決めるのは容積率だ。容積率とは、延床面積を敷地面積で割ったものであり、建ぺい率同様、土地ごとに上限が定められている。

例えば、建ぺい率60%である60坪の土地に3階建てのアパートを建てる場合、その延床面積は【60坪×60%×3階=108坪】だ。容積率は【延床面積÷敷地面積=108坪÷60坪=180%】となる。なお、2階建ての場合は延床面積が72坪、容積率は120%となる。

その土地の容積率の上限値が200%であれば、3階建てまで建てることが可能だが、150%であれば、2階建てまでしか建てられない。

容積率

建ぺい率と容積率の上限は、土地ごとに定められた用途地域による。お持ちの土地の上限値について、確認しておくとよい。

用途地域についての記事:土地活用を左右する市街化区域・市街化調整区域、用途地域、地目

まとめ

このように、2階建て・3階建てアパートの建築費は、坪単価と延床面積から計算できる。坪単価は木造か軽量鉄骨造かによって異なり、延床面積は土地の広さと建ぺい率・容積率による。大雑把ではあるが、アパート経営にかかる費用の目安がわかれば、その後の資金計画が立てやすくなるので、是非計算してみてほしい。

ただし、これはあくまでも建築費(本体工事費)なので、アパート経営開始までにかかる全費用はその約3割増になることを忘れないでおいてほしい。

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