基礎知識

土地活用のメリットと知らないとまずい4つの注意事項

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「今持っている土地を有効活用すべきかどうか。」

誰しもがこう思う。「活用するかしないかだったらした方がいいに決まっている」と。

しかし、思っていてもなかなか一歩が踏み出せないものである。なぜなら、リスクが伴うからだ。

そうであれば、事前にリスクを把握し、失敗しないための対策をすれば、土地活用の恩恵を最大限に受けることができるのではないか。結論から言うと、土地は活用すべきであり、土地を更地のままにしておくことは大変もったいないことをしているのである。

そこで、今回は土地を活用すべき理由を紹介していくと同時に、初めての人が不安になりがちなことやよく陥りがちな注意点を押さえながら第3者的な視点から解説していく

ただ、活用すべきだと言ってもやみくもに活用すべきというわけではない。 何事にも最適な方法がある。

なぜなら、私は多くの失敗してきた場合を見てきて、それぞれに共通することが、もっと複数の選択肢を見ておくべきだったという場合が多いからである。 土地の活用の仕方次第では、建築費用だけでも、なんと1000万円近くの差が出るなんてこともある。すぐに土地活用の方法を限定してしまわず、幅広い活用方法があるからこそ複数の選択肢から比較検討することの重要性を知っていただきたい。

それでは、私が「土地活用をすべき」と主張する理由を3つに分けて紹介し、 私なりの立場から事前に知っておくことで後悔のない活用をするための知識を紹介していこう。

1.土地はただ持っているだけでは、何の意味もない。

バブル期を思い出していただきたい。当時は、土地を所有することには大きなメリットがあった。 なぜならば、土地は「持っていれば価値が上がる」と言われ、また資産としての将来的な価値が見込まれていたからである。

しかし、今では「土地をただ持っておくだけでは意味がない。むしろリスクにもなる」 と土地活用の専門の方々は口を揃える。

というのも、土地の価格が下がる危険性があり、さらには持っているだけで固定資産税や都市計画税といった税金がかかるからだ。 それだけではない。私が土地を活用すべきだという理由には、大きなメリットがあるからである。

大きく3つのメリットがある。それを一つずつ紹介していこう。

(1)大きな収入源である

先ほど、土地は所有するだけでは、意味を持たないと言った。ただ、その土地に新たな命を吹き込んであげることで、新しい価値を持つようになる。ここでは、その代表的な活用方法を3つに分けてご紹介する。

①土地に建物を建てる

土地活用の中で最も人気の高いアパートやマンションを自分の所有する土地に建て、賃貸収入を得る方法だ。

アパートやマンションだけでなく、商業施設やオフィスビルを建てることもできるし、最近では「サ高住」と呼ばれる、介護・医療と連携して高齢者を支援するサービス付き高齢者向け住宅や介護施設を建設するケースも増えてきている。

賃貸経営のメリット

◯高い収益を望める
◯固定資産税や都市計画税など節税対策となる

賃貸経営のデメリット

◯もっともポピュラーであるがゆえに、競争が激しい。

物件の立地や環境からターゲットを想定し、また物件自体の魅力を高めるといった、空室を出さないための工夫が必須だ。それを乗り越え、一定の入居率が確保できるようになれば、あとは安定した収入が得られることとなる。ただし、ある程度の土地の規模や資金が必要になるため、土地の立地や形状、また現在の財産状況を事前に把握しておくことが大切だ。

アパート経営についての記事:土地を活用してアパート経営を成功させたい人が最初に読む記事

高齢者住宅についての記事:介護施設はアパート・マンションより入居者獲得に有利な土地活用方法

②土地を貸す

代表的なものは、駐車場として経営する方法であろう。他には、定期借地契約と呼ばれる、一定の期間を定めて(一般的には50年以上)土地を賃貸し、最初に地代を受け取る方法。つまり、「貸した土地が帰ってこない」という問題を解消した方法である。 この、「土地を貸す」場合は、先ほどの「土地に建物を建てる」のに比べ、初期投資のリスクは断然低い。

もし平面駐車場の場合であれば、初期投資ゼロでの活用も可能である。したがって、自分の土地が狭かったり、利便性が良くない場所にあったりする場合や、次世代に土地を残すために手放したくないとお考えの方にはオススメできる方法である。トランクルームも同様だ。土地だけ貸して運営を企業に任せ、地代をもらうプランを用意している企業がたくさんある。

定期借地権についての記事:定期借地権とはローリスクローリターンの「貸す」土地活用

駐車場経営についての記事:駐車場経営で土地を有効活用するメリットとデメリット

トランクルーム経営についての記事:利用者増加中!トランクルーム経営の6つのメリット

③土地を売る

土地は、持っているだけでは意味がなく、むしろ負担にもなってしまうことは先ほど述べた通りである。確かに、建物を建てたり、貸したりすることで、収益をあげることができれば理想である。

しかし、持っている土地の立地や状況によっては、活用が難しいこともある。そのため、土地を売るという方法も1つの活用法なのである。つまり、売却によって現金化し、その現金の使途を改めて検討するほうが効果的であるとも言える。土地の用途に困っている方は、すぐに手元に現金が必要だという方には、売却することをオススメする。

他にも、土地に建物を建てたうえで売る「等価交換」という方法(建築費は不動産会社負担)や、幹線道路沿いに土地を持っている方ならば、「ロードサイド店舗経営」という、「建物を建てて貸す」か「土地を貸す」かを選択できる土地活用の方法も候補として考えていただきたい。 さて、ここまで読んで以下のように思った方もいるのではないだろうか。

「こんなに多くの活用方法から選ぶのは、とても大変」
「で、どれが自分にとって最適なのか」

ただ、残念ながら一度土地を活用してしまったら、そう簡単には取り返しがつかない。戻そうとしても、多額の費用がさらにかかる上、それなりの期間も必要になる。

だからこそ、今のうちに複数の選択肢があることをまず知って、それをじっくりと比較検討することが何よりも大事であることはお気付きであろう。

売却についての記事:土地活用に迷ったら売却を選択肢に入れるべき2つの理由

等価交換についての記事:等価交換方式を利用すれば建築費を負担せずに土地活用ができる

(2)節税対策になる

税金 節税 家 専門的な知識がないと分かりにくい、税金について。実は、知らないところで損をしているのである。 まずあらかじめ知っておいていただきたいことは、土地は所有しているだけでも、毎年固定資産税や都市計画税が課されていることである。

ここでは、土地を活用することは、有効な節税対策になることをぜひ知っていただきたい。相続税対策の場合を以下のマンションを建てた例をもとに見ていただこう。

土地にマンションを建てた場合の相続税対策効果

例えば、あなたの持っている土地の相続税評価額が1億円だったとする。
その土地にマンションを建てることで、その土地は「貸家建付地」として評価される。

相続税を評価する上で、この「貸家建付地」として評価されることで、相続税の評価額が2割前後下がる。

つまり、もともと相続税の評価額が1億円だった土地が、マンションを建てることで、8000円の評価額となり、2000万円も節税することができるのである。

相続税についての記事:1000万円の節税も可能!相続税は土地活用で減税できる

相続税以外にもある、有効な税金対策

例えば、住宅用地としてあなたの土地に、マンションやアパートなどの賃貸住宅を建てた場合、土地の課税標準が更地や駐車場と比べ6分の1に軽減され、また都市計画税も3分の1に軽減される優遇措置を受けることができる。

ただし、条件があることも伏せて知っておいていただきたい。
例えば、固定資産税の場合は、建築する建物などの戸数に200㎡を乗じた面積までが上限となる。
すなわち、それ以上の部分に関しては、3分の1になってしまう。

また、都市計画税においても同様に、3分の1の軽減措置の対象となるのは、1戸あたり200㎡までの土地に限られている。もし、それを超えてしまっている場合には、軽減措置が3分の2となってしまうのである。

このように、土地活用として賃貸経営を行うことによって、安定的な収入を得られるだけでなく、節税しながら確実に財産を維持することができるのである。
ただし、ここでご理解をいただきたいことが、大きな減税対象にならない場合もあるということである。
なぜならば、減税の条件や土地の状況、現在の資産状況によって、軽減措置がかわってくるためだ。
おおまかな計算は自分自身で行えるが、専門的な知識が必要になってくるので、専門家である不動産会社にまずは相談してみよう。

固定資産税についての記事:土地の固定資産税・都市計画税をアパート・マンション経営で軽減!

土地活用の税金全般についての記事:土地や建物にまつわる税金の基礎知識

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自分一人で抱え込まず、まずは相談に乗ってもらい、そこから自分にあった土地活用法を見つけていただくことが望ましい。

(3)相続対策として後世の負担を減らす

実は、今持っているあなたの土地を有効活用することは、後世の子供や相続相手が優遇される措置があるのである。優遇される措置があるのであれば、それを活かさない手は無いはずだ。

ここでは、親の土地を活用するのに、「親」と「子」と名義にした場合の2つのケースをもとに解説していこう。
ポイントは、土地に建てる建物が、誰の所有物(名義)となるかである。

それでは、ケース1(親を名義にする場合)から進めていこう。

〈ケース1〉活用する土地=親名義 建てる建物の名義=親名義

この場合、親の相続税評価額は、土地については先ほど「節税対策になる」で述べた。
一度振り返ろう。

その土地にマンションなどの建物を建てる場合、「貸家建付地」としてその土地の評価額から約2割減額される。
また、土地に建てる建物の評価は、固定資産税評価額で評価されるので、これは建築費用の約5~6割となる。
その差額分だけ、節税できるというわけだ。

といっても少しわかりにくいので、具体的に解説しよう。

もともと、Bさんは相続税の評価額1億円の土地と、2億円の資金を所有している。この段階では、相続財産は合計して3億だ。
もし、Bさんが自分の土地を有効活用して2億円を使ってマンションを建てた場合どうなるだろうか。 そうした場合、土地と建物それぞれの評価額が変わってくるのである。

◯土地の場合は「貸家建付地」としてもともとの評価額から約2割減額
◯建物の場合は、固定資産税評価額で評価され、建築費用の約5~6割で評価

つまり、1億円の土地は、8000万円として評価され、建物の固定資産評価額も1.2億円として評価される。
すなわち、相続財産を合計すると2億円となる。 結果、Bさんは土地にマンションを建てて有効活用することで、評価額を1億円も下げることができたのである。 しかしその一方で、その後の賃料収入は親の所得となるので、時間が経過すればするほど親の相続財産は増加していくことになる。

〈ケース2〉活用する土地=親名義 建てる建物の名義=子ども名義

先ほどは建物の名義は親であったが、今回は子供に相続するケースを見てみよう。
この場合は、土地については先ほどの貸家建付地の評価が適用されず、土地は更地評価(自用地)となる。しかし、建物は子供名義なのでその後の賃料収入はすべて子の所得となる。そのため、子の名義として土地を有効活用することは、将来の子どもの財産形成となり、また相続税の納税財源として役にたてるのだ。

2.失敗しないための土地活用のすすめ

最後に、第3者の立場にある私だからこそ言える「失敗しないための土地活用のすすめ」を紹介しよう。
まずは会社の選び方であるが、ここで多くの人が失敗している。
よくあるのが同業の会社にしか依頼していないケースだ。 当たり前であるが、それぞれの会社は自社の主力事業である分野を勧めてくる。 マンション分野に長けている企業はもちろんマンションを勧めるし、一方で戸建に強い企業は戸建を勧める。

だから、同業の会社にしかお願いをしていないと、偏った選択しかできない。本来すべき広い視点からの土地活用の選択ができなくなってしまうのである。 これまで度々繰り返したことだが、土地活用には

  1.  その土地の立地状況や環境
  2.  あなたの資産状況
  3.  土地活用の目的

によって、有効な活用方法も大きく変わってくるのである。 今すぐ土地活用をしたい方も、今すぐではなくとも将来的に検討している方も以下のステップを踏めば、失敗するリスクは大幅に減るはずである。
一つずつ確実に踏んでいただきたい。

(1)土地活用の「土台」を考えること

  • 確認しておくべき内容 、土地活用の目的をはっきりさせよう
  • 手元資金を把握しておこう
  • 土地活用の種類、相続について大まかでいいので知っておこう

(2)見積もりは複数の会社にお願いする

  • 1社だけだとどうしてもよく見えてしまうので、必ず複数社に依頼しよう
  • あなたの目的に合っているか判断しよう
  • 信頼できるかどうか見極めよう

(3)どうしたら良いのかわからない方は、『なんでも相談室』で まずは相談から

相談しようにも聞きにくいことがあるはずである。そんな方のために、土地活用の窓口では無料相談を受け付けている。土地活用専門の相談員が、あなたの一歩のために一人ひとりに合ったお悩みやご要望を伺い、サポートをしている。また、あなたの土地状況やご要望に合わせて土地活用の専門会社を紹介することも可能なので、自分だけで考え込まずに、まずは相談してみることを強くお勧めする。

まとめ

ここでご紹介した内容をしっかり把握し実践していただくと、失敗のない、あなたの理想に近い土地活用ができるであろう。最後に、それぞれのポイントをもう一度確認しておこう。

  • 土地は活用しないともったいない=活用することで価値が出る
  • 土地をうまく活用すれば、「安定した収入」「節税対策」「財産として継承」ができる
  • 複数のプランを比較し、しっかり相談に乗ってくれる良きパートナーを見つける

誰しも初めてのことで、かつ自分の資産を大きく動かすものなので、最初は不安が伴うものである。 しかし、事前にしっかりとした準備をし、最適なやり方を知っておけば、後悔のない土地活用ができるはずである。当サイトを利用して最適な土地活用をしていただければ幸いである。


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