基礎知識

土地活用方法や建築可否に影響!市街化調整区域・用途地域・地目

土地区分

アパート、マンション、駐車場、トランクルーム。土地活用にはさまざまなプランがあるが、土地によってできるプランとできないプランがあるのをご存知だろうか?

土地には市街化区域・市街化調整区域の定めや用途地域地目などが決められており、その使い道が制限されていることがある。せっかくいろいろ調べて土地の活用方法を決めたのに、後から実行できないことがわかってしまうととても残念だ。

この記事では、土地利用の制限について説明する。あなたの土地でできることをあらかじめ把握しておき、最適な土地活用につなげてほしい。

1.建物が建てられる市街化区域と建てられない市街化調整区域

まずは大きな区分である、市街化区域と市街化調整区域について説明する。これらは都市計画法によって定めらた都市計画区域(「都市」の範囲)の区分である。

市街化区域は市街地および今後市街地にしていく予定の区域で、建物が建てられる地域である。建築可能な建物の種類や規模によって用途地域に分けられる。
一方で市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域だ。これは建物の建築・増築を極力抑える地域で、乱開発防止のために定められている。

お持ちの土地の区域区分は、役所の建築課で確認できる。不動産会社や建築会社に確認を依頼してもよい。

都市区分

なお、日本の国土に対し、市街化区域は約3.8%、市街化調整区域は約10.3%である。これらを定めるのは都道府県であり、政令指定都市は必ず区域区分を定めなければならない(非線引き区域は存在しない)。

2.市街化区域の使い道を決める用途地域

市街化区域は、その利用目的によって12種類の用途地域に分けられる。用途地域とは都市計画法のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的として市街地の土地利用方法の大枠を定めるものだ。用途地域により、それぞれの目的に応じて建物の種類、建ぺい率容積率の上限などが決まる。

このうち、住居用の建物を建てられないのは工業専用地域のみだ。また、第一種低層住宅専用地域、第二種低層住宅専用地域、第一種中高層住宅専用地域はトランクルームとして利用する事はできない。

お持ちの土地の用途地域は区分区域同様、役所の建築課で確認するか、不動産会社や建築会社に確認を依頼しよう。

用途地域

なお、市街化調整区域は市街化を抑制する地域なので、通常は用途地域の設定がない。だが設定されていることもある。その場合は用途地域に従うことになるのか、あくまでも市街化調整区域なのかどうかはケースバイケースなので、自治体に確認しよう。

  • 建ぺい率:敷地面積に対する建物が覆う面積(建築面積または建坪)の割合
    【建ぺい率(%)=建物が覆う面積÷敷地面積×100】
  • 容積率:敷地面積に対する延べ床面積(各階の床面積の総和)の割合
    【容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積×100】

3.農地の転用は許可が必要なので地目を確認しよう

土地には都市計画区域の線引きとは別に、農地法にもとづいた「地目」が定められている。地目は全部で23種類あり、登記簿謄本に記載されている。土地活用において知っておくべき地目は「宅地」「原野」「雑種地」「山林」「田」「畑」の6種類だ。同じ土地のなかに用途の異なる部分がある場合には、土地全体の状況によってどれか一つの地目に決められる。

このうち、農地にあたる田と畑は、他の用途へ転用するには農業委員会に転用許可をとる必要がある。農地は日本の食料生産量にかかわるので、自由に他の用途に変えることができないのだ。許可をとらずに転用してしまうと、処罰の対象になるので必ず許可をとろう。

地目

4.市街化調整区域でできる土地活用

市街化調整区域を設定する目的は、乱開発の防止だ。ところ構わず家やマンション、ビルなどが建ってしまうことを防ぐためである。

市街化調整区域内に指定される前から建っている住宅もあり、以前はその土地については新築や増改築が認められていた(「既存宅地」の制度)。だが2001年の都市計画法の改正で「既存宅地」の制度は廃止され、これまで住宅が建っていた土地でも許可を得なければ新築・増改築ができなくなった。以前にも増して市街化調整区域の規制は厳しくなったのだ。

それでも、土地活用は可能だ。調整区域でも行える土地活用プランは「駐車場経営」「高齢者施設」「太陽光発電」である。

  • 駐車場:建物を建てないので、問題なく行える。同様の理由で資材置き場としての活用も可能である。ただし駐車場はそこに車を停める人がいて初めて成り立つ事業なので、市街化区域の側でなければ利益は見込めないかもしれない。
  • 高齢者施設:サービス付き高齢者住宅(サ高住)や有料老人ホーム(介護施設)は国土交通省や厚生労働省が建築を推進しているため、乱開発とはみなされにくい。かつ都心部から離れていても入居者が確保できる事業だ。
  • 太陽光発電:火力や原子力に変わる再生可能エネルギーとして、経済産業省の資源エネルギー庁が開発を推進している。さらに建物を建てない土地活用なので、地目が田や畑でない限りは問題なく行えるだろう。

ただし、いずれにしろ市街化を抑制している区域なので、水道やガスなどの生活インフラの整備がなされていないことが多い。高齢者施設を建てる場合は生活インフラの確認も必要だ。

駐車場経営についての記事:駐車場経営で土地を有効活用するメリットとデメリット

高齢者施設についての記事:介護施設はアパート・マンションより入居者獲得に有利な土地活用方法

太陽光発電についての記事:太陽光発電は田舎の広い土地から安定収入を得られる土地活用プラン

まとめ

見てきたように、お持ちの土地を活用するには、まずは市街化区域か市街化調整区域を確認し、そのうえで用途地域や地目を確認する必要がある。不動産会社や建築会社に資料請求を行っていればそのときに確認できるし、まだそこまで話を進めたくない場合は役所で確認すればよい。自分の土地状況によって活用プランが限定される可能性があるので、とても重要な情報だ。早めに確認しておこう。

土地活用は簡単にプラン変更ができるものではないので、慎重にプランを比較して決める必要がある。当サービスでは各種活用プランを扱う企業を無料でご紹介しているので、まずは土地活用無料診断をご利用いただきたい。


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