等価交換

等価交換方式を利用すれば建築費を負担せずに土地活用ができる

等価交換方式

土地活用でアパート・マンション経営を始める場合、通常は金融機関の融資を受けて建築費を用意する。借金をしてローンで返済することになるので、抵抗感を覚える人も少なくないだろう。

だが、借金をせずに賃貸物件を建てる方法があることを知っているだろうか?それは、等価交換方式だ。

等価交換方式とは、土地所有者が土地を、開発業者(ディベロッパー)が建設費用を提供し、それぞれが出資金額に応じた分の「土地+建物」を所有するという方式だ。見かけ上、同じ価値(=等価)の土地と建物を交換したように見えることから「等価交換方式」と呼ばれる。建設費はディベロッパーが負担してくれるので、土地所有者は借金を負うことなくマンションを建てることができるのだ。

この記事では、等価交換のメリットとデメリットについて説明する。

等価交換方式のメリット

1.融資を受ける必要がない

何といっても最大のメリットはこれだ。等価交換ではディベロッパーが建設費を負担するので、土地所有者は借金を負うことなくマンション等の物件を建てることができる。

通常のアパート経営・マンション経営は融資を受けて行うため、融資の審査を通らなければならない。また、返済は通常30年〜35年もの長期間にわたり続くものであり、ローンの返済額は金利変動による影響を受ける(変動金利の場合)。融資を受ける必要がないということは、これらの手続きやリスクを負う必要が一切ないということだ。

アパートローンについての記事:アパート・マンション経営に必要なアパートローンの全知識

2.新築マンションの部屋に住める

新築

自宅の用地に等価交換方式でマンションを建設した場合、所有権を得た部屋のひとつを自宅とし、そこに住むことができる。つまり、建設費や購入費を負担することなく新築マンションに住めるのだ。自分たちの住む部屋のみを他の分譲・賃貸用の部屋とは異なる間取りにすることもできる。

3.土地譲渡益に対する所得税が、特例により繰り延べされる

等価交換はあくまでも「交換」ではなく「土地譲渡」にあたるものなので、譲渡によって得られた収益には所得税がかかる。しかし、一定の要件に合致する場合には、土地譲渡益に対する所得税を100%繰り延べることができる特例を受けることができる(立体買換えの特例)。これはあくまでも税金免除ではなく、繰り延べるという趣旨だ。

ただし、等価交換によってマンション等の権利だけでなく一部を現金で受け取った場合は、その金額に対しては通常どおり譲渡所得税を支払うことになる。

税金についての記事:土地や建物にまつわる税金の基礎知識

4.相続税評価額が軽減される

建てるのが賃貸物件であれば、土地および新たに所有権を得る物件にかかる相続税が軽減される。

これは、イメージとしては、貸すことによってその所有権の一部も借り主に貸しているため、相続税負担が減る、ということだ。借り主が得ている権利のことを土地・住居それぞれ「借地権割合」「借家権割合」と言い、貸し主はこの割合分の相続税が軽減される。

  • 借地権割合:住宅地では60%、商業地では80%が多い。土地によって30%〜90%の範囲で設定されている。
    →貸し主の相続税は、住宅地では40%、商業地では20%になる
  • 借家権割合:30%。土地によって異なるがほぼ30%で一定。
    →貸し主の相続税は70%になる

相続税についての記事:1000万円の節税も可能!相続税は土地活用で減税できる

5.遺産を分割しやすくなる

分類

等価交換方式を利用することによって、ひとつのまとまった土地が、土地+マンション数戸といったような状態になる。これにより、遺産の分割相続が行いやすくなる。特に相続人が多い場合は、土地のまま相続をするとその分け方についてもめる可能性があるし、細かく分割してしまうことで有効活用の選択肢に制限がかかってしまうおそれもある。区分所有できる等価交換方式であれば、この懸念をクリアできる。

また、分割されているため売却もしやすくなる。公平に分割しきれない資産を売却によって現金化し、分配するということもできるのだ。

等価交換方式のデメリット

1.非常に立地がよい土地に限られる

マンション

建設費をディベロッパーが負担してくれると聞くと、非常に素晴らしい方法に思えるかもしれないが、利用できる土地は限られる。端的に言えば、ディベロッパーから見て建設費を負担するほどの価値がある土地でなければならない。

例えば、主要な駅から徒歩15分以内で大規模マンションが建てられるような広い土地であったり、広さはなくともディベロッパーが欲しがるような繁華街の商業地の土地などだ。通常は調達したくてもなかなか調達できないような土地。そういう土地であれば、建設費を負担してでも建てる価値があるとディベロッパーは考えるだろう。

等価交換方式の恩恵を受けられるのは、極めて限られた地主様に限られる。そして、そのような土地であれば自身で費用を負担して物件を建てたほうが得かもしれないので、なおさら難しい。

2.土地の所有権は事実上失われる

等価交換方式では、土地の資産価値に応じた土地+建物の所有権を得られるのだが、実質的な土地の所有権は失われてしまう。等価交換によって、土地の所有権をディベロッパーと共有することになるのだ。売却のように土地を手放すわけではないし、権利を得た物件に住むこともできるが、先祖代々の土地など、親戚を含めた関係者の感情がからむ土地の場合は、事実上の所有権が失われることをしっかりと事前に把握しておく必要がある。

なお、等価交換方式には、全部譲渡方式と部分譲渡方式があるのだが、部分譲渡方式で行うべきだ。現在は部分上と方式が一般的だが、ディベロッパーから全部譲渡方式を提案されるおそれもあるので、知識として知っておいてほしい。

全部譲渡方式

土地の名義を一度ディベロッパーに移し、建物を建てたあとで土地+建物の一部所有権を土地所有者に戻すという方法。部分譲渡方式と比較すると、名義を移す際に発生する登録免許税や不動産取得税が余分にかかる。さらに、万が一ディベロッパーが悪徳業者であった場合を考えると、所有権を先に渡してしまうのはリスクがある。

部分譲渡方式

土地所有権はそのままで建物を先に建て、その後土地の一部をディベロッパーへ、建物の一部を土地オーナーへ所有権を移す方法。現在はこちらが一般的。

3.利回りが小さくなる

等価交換方式で所有権を得た部屋を賃貸に出す場合、自分でマンションを建てた場合よりも、利回りは低くなる。

通常、完成品であるマンションは販売価格で評価される。この販売価格は建築業者の利益が含まれた価格なので、建築原価よりも高い。一方で交換する土地は原価で評価される。つまり、本質的な「等価」交換ではないのだ。

交渉次第では建築原価をもとにした等価交換をしてくれることもあるので必ず業者に聞いてみてほしい。ただ、原価による等価交換に応じてもらえたとしても、それでもやはり自分で建設する場合と比べたら利回りは低い。これは建築費を自己負担せずに建物を建てられるので、当然といえば当然だ。要はローリスクローリターンになるということだ。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識

4.減価償却のメリットがやや小さくなる

お金

新たに取得した建物の取得価額は、建築費を基準にするのではなく土地の取得価額を引き次ぐことになる。その価格は通常建築費よりも小さいので、結果として自分でアパート・マンションを建てた時よりも減価償却費が少なくなり、所得税負担は大きくなる。また、持ち分を賃貸した場合は減価償却を受けることができない。

まとめ

等価交換方式は借金を背負わずに土地活用できる点は非常に魅力的だ。土地の実質的所有権はなくなり、利回りも小さくはなるが、融資を受けてのマンション経営よりも少ないリスクで土地活用を行うことができる。ただし、利用できる人は限られる。

等価交換を利用できそうな土地を所有していて、検討している場合は是非当社に問い合わせしてもらいたい。また、等価交換までは難しそうでも、土地の有効活用を検討している場合はトップページの土地活用無料診断をお気軽にお使いいただきたい。

<<土地活用無料診断はこちら>>


あなたの街の最適な土地活用プラン
クイック診断してみよう!!(無料)

  • 1
  • 2
  • 3

    重視することはあとから変更できますので、現在のお気持ちで選択肢してください。

  • 4

    SMSにて土地活用プランの控えを送信しています。入力後1秒でお手元に届きますので正しくご入力ください。加盟業者からお電話が来ることはありませんのでご安心ください。

  • 5

    ご入力は任意ですが、業界裏事情満載の小冊子を無料でお送りしておりますので、ご入力いただく事をオススメします。

親切・丁寧にご対応いたします
無料で一括査定!!

依頼がご不安な方、ご不明点のある方へ

親切・丁寧にご対応いたします只今スタッフ待機中

依頼がご不安な方、ご不明点のある方へ

「アパート建てるのにいくらかかるか知りたい」「業者に聞いても言ってることが違って何が正しいのかわからない」など、なんでも結構です。全て無料でご利用いただけますので、お気軽にご相談ください。ご相談方法は、下記よりメール、または電話にて受け付けております。

お電話から相談する

お気軽にお電話ください

03-3568-1933

03-3568-1933

【営業時間】24時間対応中!

メールで相談する

24時間オンライン受付中

メールで相談する

「土地活用の窓口」は、土地活用に関する相談を承る無料のサービス機関です。
中立的な立場でご回答させていただいております。


その他の人気の記事

コメントを残す

*