税金対策

土地活用で節税!土地や建物にまつわる税金の基礎知識

税金

土地や建物には税金がつきものだ。購入や新築、相続の時はもちろんのこと、所有しているだけでも毎年税金を支払う必要がある。

土地や建物にまつわる税金には、以下のようなものがある。

  1. 相続税
  2. 固定資産税・都市計画税
  3. 不動産取得税
  4. 所得税
  5. 贈与税
  6. 登録免許税
  7. 印紙税

たくさん種類があるが、早いうちに税金について理解しておけば、節税の対策をすることができ、納税額を最小限に抑えることができる。時には数百万円の節税も可能だ。この記事では、それぞれの税金について説明していく。

1.相続税は基礎控除が下がり、納税対象者が増えた

相続

土地や建物を相続すると、相続税の納付義務が発生する。だが全員が支払うのではない。納税対象者は、現金など他の資産と合わせた合計相続額が基礎控除額を超えた人だけだ。納付は相続が発生した日から10ヶ月以内に、申告と同時に金銭で納金する。

基礎控除額は相続人の人数によって変わり、以下の式で計算できる。

【基礎控除額=3000万円+(600万円×法定相続人の数)】

例えば相続人が配偶者と子ども2人の合計3人であれば、基礎控除額は4800万円(3000万円+600万円×3)なので、相続財産が4800万円以下であれば相続税はゼロになる。

2014年12月31日までは、基礎控除額は【5000万円+(1000万円×法定相続人の数)】であった。この当時は、上記の相続人3人の例だと基礎控除額が8000万円であり、今よりも3200万円も高い。この変更により、これまでは支払い対象者ではなかった人も納税の対象になり、より多くの人が相続税について真剣に考える必要が出た。

一人あたりの納税額は、以下の式で算出される。

【一人あたり相続税=[(全ての財産額−基礎控除額)×相続割合]×相続税率−控除額】
※「全ての財産額」は金額自体ではなく評価額

仮に相続財産が土地・建物・現金を含め4億円、相続人が上記の3人の場合は、総額9220万円(配偶者は5340万円、子どもは1940万円)の相続税がかかる。

土地活用を行うと「全ての財産額」に含まれる土地の評価額を時価の約15〜16%にまで下げることができ、節税できる。計算方法および相続税についての詳細は、以下の記事を参考にしてほしい。

相続税についての記事:1000万円の節税も可能!相続税は土地活用で減税できる

2.固定資産税と都市計画税は毎年支払う税金

固定資産税

固定資産税と都市計画税は、土地や建物を所有していれば毎年支払うことになる税金だ。納税対象者は、1月1日にその固定資産を所有している人(固定資産課税台帳に登録されている人)である。

固定資産税はすべての土地と家屋が対象となる。一方で都市計画税は、都市計画区域にある土地と建物のみが対象となる。それぞれ、固定資産税評価額を基準にして、以下の計算式で算出される。

  • 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
    ※税率は市区町村により異なるが、大半は1.4%。
  • 都市計画税=固定資産税評価額×0.3%
    ※税率の0.3%は上限であり、市区町村により異なる。

固定資産税評価額が5000万円の土地であれば、毎年支払う固定資産税と都市計画税の合計は85万円ということだ。ただし、固定資産税評価額が、土地30万円、家屋20万円に満たない場合は、固定資産税と都市計画税は非課税になる(同一の区市町村内で同一の人が所有する土地や建物の課税標準額合計額)。

毎年の納税は、一括納付または4分割での指定月納付(納付月は市区町村による。東京の場合は6月・9月・12月・翌2月)のいずれかを選択できる。

土地活用を行うと、固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3にすることができる。固定資産税・都市計画税についての詳細は、以下の記事を参考にしてほしい。

固定資産税・都市計画税についての記事:土地の固定資産税・都市計画税をアパート・マンション経営で軽減!

3.不動産取得税はその名のとおりの税金

住宅

不動産取得税は、土地や家屋を売買・新築・増改築・贈与・交換などによって取得した場合に納税義務が発生する。ただし、相続による取得の場合は非課税となり、相続税と二重にかかることはない。

計算式は以下だ。税率4%は平成30年4月1日までの取得であれば3%となる(住宅以外の家屋は4%)。

【不動産取得税=固定資産税評価額×4%】

居住用の住宅および宅地であれば、特例により以下の計算式が適用される。

  • 土地:(固定資産税評価額× 1/2 ×4%)−控除額*
  • 建物:(固定資産税評価額)1200万円**)×4%
    *(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積 × 2(200㎡限度))× 3%
    **建物の控除額1200万円は新築の場合であり、中古物件は建てられた年により変わる

納付方法は、不動産取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」によって金融機関で納付する。期限は通知書に記載されており、各都道府県により異なる。

4.所得税と住民税は収入と支出・経費を合算した所得にかかる

源泉徴収票

土地活用によって得られる収入は、所得税と住民税の課税対象だ。給与所得や事業所得など他の所得とあわせて確定申告し、それによって納税額が決まる。

賃貸経営にかかる各種費用や減価償却費などは、必要経費として所得合計額から差し引くことができる。賃貸経営では、実際の収支が黒字であっても、財務上の所得計算では赤字になることが少なくないので、結果として給与など他の所得にかかる所得税・住民税を軽減することができる。

所得税は累進課税なので所得額により変わってくるが、住民税は一律で所得の10%(都道府県民税4%、区市町村税6%)だ。

必要経費についての記事:アパート・マンション経営の必要経費10種類を知って節税しよう

5.贈与税は分割贈与することで節税できる

税務署

贈与税は、現金や土地・建物といった財産の贈与を受けた場合に発生する税金だ。贈与税の基礎控除は110万円であり、その税率は相続税よりも高い。これは相続税逃れのために生前に贈与する人が増えるのを防ぐためだ。

だが、基礎控除の110万円は毎年一人あたりの控除なので、数年間にわたり複数名に対し少しずつ贈与していけば、贈与税を節税することができる。

贈与税の計算式は以下だ。税率と控除額は累進課税である。

【贈与税=(贈与財産価格-基礎控除110万円)×税率-控除額】

また、一定の要件を満たす配偶者に対しては、2000万円の控除がある。基礎控除を含めれば2110万円まで無税で贈与できる。この条件は以下だ。

  • 婚姻期間が20年以上であること
  • 贈与財産は居住用財産かその購入資金
  • その財産に居住すること

さらに、現金や土地はそのまま相続するよりも、アパートやマンションなどを建てて生前に贈与すると、大きく節税できる。生前に贈与することでその収益分が相続人に移転される。アパートなどを贈与する場合は、評価額が固定資産税評価額となるので時価より低くなる。土地は路線価(公示価格の約80%)、建物は建築請負額の約30%〜50%となる

納税は、財産をもらった人がその年の翌年2月1日〜3月15日までに、所轄の税務署へ申告・納税することになっている。

6.登録免許税は所有者の移転登記にかかる税

不動産登記法

登録免許税は、登記の申請前に支払う税金だ。領収書を登記の申請書に貼り付けて提出する。計算式は以下だ。

【登録免許税=課税標準×税率】

課税標準は、土地の場合は固定資産税評価額と同じである。建物の場合は固定資産税評価額よりも小さい額となる。アパート経営・マンション経営の場合の新築時の税率は0.4%だ。

固定資産税評価額が5000万円の土地であれば、登録税は20万円だ。他の登記理由の場合は、以下の税率になる。

  • 売買:2%(土地のみ、平成29年3月31日まで1.5%)
  • 相続:0.4%
  • 贈与:2%

7.印紙税は契約書にかかる税金

印紙税は、印紙税法で定められた文書に課税される税金だ。土地活用においては工事請負契約書、ローン契約書、金銭消費貸借契約証書などが該当する。納税額は契約金額により異なるので、以下の表を確認してほしい。

例えば工事費用が8000万円の場合、印紙税は6万円だ。割合としては大きくはないが、こういった税金があることを知っておいてほしい。

契約金額 印紙税額
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
50万円以下 400円
100万円以下 1000円
500万円以下 2000円
1000万円以下 1万円
5000万円以下 2万円
1億円以下 6万円
5億円以下 10万円
10億円以下 20万円
50億円以下 40万円
50億円超 60万円

最後に

いかがだろうか。土地や建物にまつわる税金は様々であり、その金額(評価額)によって税率や控除額も変わるため、なかなかとっつきにくいのではないかと思う。だが、あなたの所有する土地や建物の評価額をあらかじめ調べてしまえば、その額に適用される税率・控除額がわかるので、それをもとに節税方法を検討することができる。

一般に、現金や更地は最も税金が高く、宅地や自宅、賃貸物件などといった居住用の用途に使用している場合は各種減税が適用される。場合によっては数百万円、数千万円もの節税になることがあることから、土地を所有する地主や、相続を控えた人は土地の有効活用の検討を始める人が増える。当サービスでは土地活用の優良企業を無料でご紹介しているので、ご希望される場合はトップページの土地活用無料診断をご利用いただきたい。

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