アパート経営

アパートローン(不動産投資ローン)は賃貸経営の必須知識

住宅ローン

アパートやマンションの賃貸経営は、通常は金融機関から融資を受けて行う。この融資をアパートローン(不動産投資ローン)と呼ぶのだが、ローンを組んで借り入れをすることに不安を感じる人も多いだろう。それは当然だ。大きな金額を借り、まだ見ぬ家賃収入を当てにして数十年間にわたって返済する計画をたてるのだから。

融資の話を進める前に、アパートローンの知識をあらかじめ身につけておこう。契約する住宅メーカーや建築会社経由で金融機関を紹介してもらえるのでそれほど心配する必要はないが、借り入れ総額や金利などの一般論をまったく知らない状態で相談してしまうと、受けた提案が本当にあなたのためになる内容なのか判断できない。

この記事を読めば、アパートローンについて知っておきたい知識がひととおり得られる。少し長いが、ぜひ最後まで読んでほしい。

1.賃貸経営を始めるにはいくらかかるのか

建築費

まずは、アパート・マンションを建築するのにかかる建築費用について知っておこう。土地の広さや階数、建築構造や工法、デザインなどによって変わってくるので、あなたの土地に近しいところだけを見て、大まかな金額を把握してほしい。

【敷地面積50坪、建ぺい率60%の場合】

  • 2階建て:2400万円〜5400万円
  • 3階建て:3600万円〜8100万円
  • 4階建て:4800万円〜1億800万円

【敷地面積80坪、建ぺい率60%の場合】

  • 3階建て:5760万円〜1億2960万円
  • 4階建て:7680万円〜1億7280万円
  • 5階建て:9600万円〜2億1600万円

【敷地面積100坪、建ぺい率60%の場合】

  • 4階建て:9600万円〜2億1600万円
  • 5階建て:1億2000万円〜2億7000万円
  • 6階建て:1億4400万円〜3億2400万円

いずれにしても大きな金額がかかる。そのため金融機関から融資を受け、支払いの一部を自己資金でまかなうことになる。

利息がかかるのを嫌い、お金を貯めて自己資金での一括購入を考える人もいるが、​やめたほうがいい。確かに利息のぶんだけ支払総額は高くなるが、適切な範囲の借り入れであれば、本来であれば自己資金では出来ない大きな買い物をすることができる。大きな買い物であるぶん毎月の賃料収入も増え、結果的にローン返済を済ませたあとに手元に残る金額も大きくなる。また、自己資金が貯まるまで待つ時間がもったいない。

賃貸経営にかかる費用についての詳細は、以下の記事を参考にしてほしい。

初期費用に関するお勧め記事:アパート・マンション経営における建築費と資金について

2.借り入れはアパートローンが一般的

ローン

アパート・マンション経営のために受ける融資は、アパートローン(不動産投資ローン)が一般的だ。これはその名のとおり、アパート・マンションなど投資目的の物件を建築・購入するためのローンである。住宅ローンは自分が住む物件を建てることを目的としたローンなので、賃貸物件を建てるときには利用できない。

(1)アパートローンは各種金融機関で取り扱っている

アパートローンは住宅ローンと同様に、各種金融機関で取り扱っている。以下に融資を受けられる主な金融機関をまとめる。

  • 公的金融機関:日本政策金融公庫、商工組合中央金庫、住宅金融支援機構、地方自治体
  • 民間金融機関:一般銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合、農協、生命保険会社、損害保険会社

契約する住宅メーカーや建築会社が懇意にしている金融機関を紹介してもらうのが一番順当なやり方だ。各社、複数の金融機関と提携しているし、名のある企業を経由しての申請のほうが審査が通りやすいというメリットもある。同じ金融機関でもローンによって金利が異なっているので、比較して決めよう。

また、日本政策金融公庫、商工組合中央金庫などの政府系金融機関は、金利が低く融資審査も比較的融通が聞くので、検討する価値がある。ただし融資期間が10年〜15年程度と短いので、向いているのは投資回収期間が短い利回り15%以上の高利回り物件だ。

(2)各業者の提携ローンも検討しよう

先ほど、金融機関選びは契約する住宅メーカー・建築会社の紹介を受けるのがよいと説明したが、企業ごとに金融機関と提携した独自の「提携ローン」を用意している場合がある。これは、金融機関が住宅ローンをベースにして事前に融資条件の概要を設定し、その住宅メーカー・建築会社で建築を行う人用に商品化したローンだ。

通常のアパートローンよりも金利の面で優遇されており、かつ業者の営業マンがあなたの土地活用プランに見合ったローンを選んでくれる。提携している分、審査も通りやすいといいことずくめなので、提携ローンを選べるのであれば必ず詳しい内容を聞いておこう。

3.融資金額、固定金利・変動金利、返済期間を決めよう  

迷う

融資を受けるうえで決めなければならないことは3つある。

  1. 融資金額をいくらにするか
  2. 固定金利と変動金利のどちらにするか
  3. 返済期間をどのくらいに設定するか

(1)融資金額は1割の自己資金を用意できる範囲まで

自己資金の比率は、可能な限り小さいほうがよい。というのは、自分のお金を一切使わずに借りたお金で資産形成し、建てたアパート・マンションからの収入を得られることになるからだ。だが融資の割合が大きければそれだけ毎月の返済金額が大きくなるので、空室の発生などによって家賃収入が減少した時のリスクが大きくなる。逆に自己資金をたくさん投下し過ぎると、投資金額の回収期間が長くなってしまい、それもまたリスクである。

自己資金が1割程度になる金額を上限に融資を受けるとよい。自己資金が500万円なら4500万円まで、1000万円なら9000万円までということだ。ただし、金融機関の融資審査基準によっては自己資金割合が3割必要になる場合もあるので、審査の厳しさによってくる。

(2)固定金利と変動金利のどちらにするか

固定金利と変動金利のどちらを選ぶかも重要なポイントだ。一般的な判断基準としては、金利が上昇局面の時は固定金利を、下降局面の時は変動金利を選ぶのがよい。

今は超低金利時代なので、現在が金利の底だと考えて今後上がっていくと予想するのであれば固定金利となる。逆にこの超低金利が続くか、上昇したとしてもわずかであると予想するのであれば変動金利だ。

ただし、アパートローンでは、変動金利しか選べないこともある。住宅ローンであれば35年間金利が変わらない固定金利のローンなどを選べるが、アパートローンは固定金利の選択肢がないこともあるのだ。あくまでも、選択できる場合は上記の判断基準で、と考えていただきたい。

固定金利

固定金利は将来的な金利変動の影響を受けないので、 将来的なことを含めた返済計画が立てやすい。 その分、変動金利と比較すると開始時点でやや高めの金利になるし、金利が下がった場合でもその恩恵を受けられない。

変動金利

変動金利は金利変動の影響を受ける。 固定金利と違って変動リスクを自分で負うぶん、開始時点での金利は固定金利よりも低い。 その後金利が下がれば恩恵を受けるし、上がれば負担が増える。

固定金利と変動金利をミックスした、最初の数年間は固定金利でその後変動金利になるプランもある。​

<参考:専門的なので読み飛ばして構いません>
変動金利は短期プライムレート(短プラ)、固定金利は長期プライムレート(長プラ)を基準に決められる。短期プライムレートは日銀の金融政策による政策金利に、長期プライムレートは長期国債の金利に影響される。
変動金利も固定金利も、短プラも長プラも、各金融機関が独自に決めている。大きな傾向としては、景気が良くなれば金利は上がり、悪くなれば金利は下がる。また、短プラはメガバンクなどの大規模な銀行ほど低く設定する傾向がある。これは1件あたりの取引額が大きいものの手続きの事務コストは案件規模によってあまり変わらないので、利益率がよいためだ。

(3)返済期間

返済期間の設定も非常に重要だ。返済期間を長くすれば月々の返済は楽になるが、そのぶん利息の総額は大きくなる。短ければその逆だ。返済期間は35年以内、かつ木造やRC(鉄筋コンクリート)といった構造ごとの耐用年数が上限となることが多い。

定年退職を控えている場合、短期融資と長期融資を組み合わせる人もいる。状況によって最適な期間・方法が変わるので、契約した業者や金融機関担当者に相談して決めよう。

なお、通常の住宅ローンでは当たり前にできる繰り上げ返済は、アパートローンでは別途手数料がかかる場合もあれば、そもそもできない場合もある。特に固定金利ではできないことが多いので、事前に確認しよう。​繰り上げ返済ができる場合、その金額は元金の返済にあてられるので、利息額も減る。​この繰り上げ返済によって返済期間を短縮するか、月々の返済額を減らすかを選べることが多い。

返済方法は、元利均等返済と元金均等返済がある。

元利均等返済

毎月の返済額が一定になるように返済する方法。支払金額が変わらないので返済計画は立てやすいが、金利の返済も含めて毎月均等に支払うので、元本の返済はなかなか進まず、支払利息総額は元金均等返済よりも高い。

元金均等返済

毎月の元金返済額が一定になるよう、借入金額の残高から利息を計算し、その合計額を毎月返済する方法。元金の返済が着実に進んでいくので支払利息総額はこちらのほうが少ないが、序盤は返済額が高く、徐々に返済額が減少していく方法なので、その支払いに耐えられる場合の選択肢である。

4.融資審査の3つのポイント

選択

融資を受けるためには、金融機関の審査基準を満たさなければならない。通常、金融機関は審査のときに3年分の源泉徴収票の提出を求めるのだが、これは年収の増減、勤務先、勤務年数(その企業への就業年月日)を把握するためだ。

源泉徴収票は審査のごく一部である。アパート経営、マンション経営のための融資は住宅ローンとは異なり、事業性、つまり経営者が融資を受けるのと同じような判断基準で審査が行われることになる。具体的には、事業計画の収益性、計画物件の資産価値、借り手の安定性の3点だ。住宅ローンで最も重視されるのは借り手の安定性なのだが、アパートローンは他の2つが重視される。

金融機関によって重視することが異なるため、合格基準は一律で示すことはできない。同じ条件でも融資が降りる場合と降りない場合があるので、いつくかの金融機関で審査に通らなかったとしても諦めずに他社へ問い合わせてみよう。

(1)事業計画の収益性

アパート経営・マンション経営は収益事業なので、事業計画の収益性は重要な審査基準だ。簡単に言えば、長期的に安定した収益が得られるかどうかで判断される。

審査は以下のような観点で行われる。

  • 市場環境やニーズにマッチしていて、安定的に入居者が確保できそうか
  • 家賃設定が周辺の相場から見て妥当か
  • 将来的な市場予測や家賃変動をどのように見ているか
  • 修繕費を含めた計画になっているか
  • 物件価値を維持できる十分な管理体制があるか

また、サブリース(一括借り上げ)が評価を上げることがある。この理由は、空室保証による長期的な安定返済能力と管理体制が金融機関に評価されるためだ。それだけのためにサブリースを選択する必要はないが、知っておいて損はない。

サブリースについてのお勧め記事:サブリースのトラブル事例とそれを避けて上手に利用する方法

(2)計画物件の資産価値(転売価値・担保的価値)

これは、要は支払いができなくなったときのための審査だ。建設予定の物件の転売価値や担保としての価値があれば、万一の時に金融機関にとっての貸付リスクが減る。その判断ポイントは、立地、転売時の予想価格、建物の耐用年数などだ。資産価値が低いとみなされると、保守的な金融機関は融資を渋る場合がある。

(3)借り手の安定性(収入、金融資産)

借り主であるあなたに安定的な収入があるか、または十分な金融資産があるか(借金も含む)も審査の対象となる。住宅ローンと違い、アパートローンの場合は他の2点ほど重視されない。だが重要な審査基準であることに変わりはない。公務員や一部上場企業の従業員といった安定的な職に就いていると評価は上がり、自営業や収入が少ない場合は評価が下がる。

5.高齢者でも融資を受けられるのか?

高齢者

これは当機関にもよく相談を受ける内容だ。相続した土地でアパート経営をしようと思ってもすでに定年を迎えており、年齢を考えると30年などのアパートローンを組むことは考えられないがどうしたらいいか?という相談だ。

結論としては、高齢者でも、事業を継承する相続人がいればアパートローンの融資を受けることができる。金融機関にとっての融資判断基準は先に示したとおりなので、最終的に返済が滞ることなく事業が継続するのであれば問題ない。借り手の審査の際、相続予定者についても審査基準になることはあるので、その点だけ理解しておけば大丈夫だ。

残ったローン、つまり借金を子どもや孫に相続することに抵抗感を覚える人もたくさんいるだろう。だが、負債を相続することで課税対象額が減り、相続税を減額することができる。例えば現金の相続額が1億円あったとしよう。アパートローンの残債が5000万円だったとすれば、相続財産は【1億円 – 5000万円 = 5000万円】と少なくなり、相続税の納税額も少なくなる。「借金=悪いもの」と一概には言い切れないのだ。

6.賃貸併用住宅なら住宅ローンを使おう

住宅ローン

アパート・マンション経営をする場合はアパートローンだと説明してきたが、その物件の一部屋を自宅にする「賃貸併用住宅」の場合、アパートローンではなく住宅ローンにできる可能性がある。

住宅ローンのほうが融資の審査基準はゆるやかで、金利も低い。具体的には、​アパートローンの金利は2%〜4%ほどだが、住宅ローンの金利は0.7%〜0.8%程度だ。この数%の差は数十年の返済期間を考えると1000万円以上の差になることもある。

住宅ローンの借り入れが可能になるかどうかは、賃貸併用住宅のうちマイホームにあたる居住部分の面積が一定以上であればよい。この基準は金融機関によって異なるので個別に確認しよう。また、住宅ローンは住宅ローン控除や住宅ローン減税を受けられるメリットもある。確定申告をすることで、ローン残高に応じた控除を所得税から受けることができる。

住宅ローンにできるのであれば、するにこしたことはない。

賃貸併用住宅についてのお勧め記事:自宅の敷地を有効活用!賃貸併用住宅のメリットとデメリット

7.金利が変わると返済額はどのくらい変わるのか?

推移

固定金利と変動金利、アパートローンと住宅ローン、それぞれにおいて金利を比較したが、金利が変わると、返済額はどのくらいかわるのだろうか?

仮に、2.2%の金利で1億円の融資を受け、返済期間を30年間にした場合を想定しよう。それに対し、同条件で金利が0.5%、1.0%高くなった場合の返済額は以下のように増加する。

  • 金利2.7%(0.5%アップ):年間返済額31万円アップ/30年間の総返済額930万円アップ
  • 金利3.2%(1.0%アップ):年間返済額63万円アップ/30年間の総返済額1890万円アップ

0.5%や1.0%と聞くと小さな数字のように思えるが、借り入れ額が大きく借りる期間も長いため、返済額はこんなにも変わる。だからこそ、少しでも低い金利で融資を受けられるよう努力することが大切なのだ。

実際に融資を受けるアパートローンの金利が確定するのは、アパート経営計画を決め、役所への建築確認申請をしたうえで融資審査に合格した後の、建物着工時だ。検討開始からあまりに時間が経過してしまうと計画当初からすでに金利が変わっているということもありうる。

なお、返済した利息は必要経費として計上できる。これは支払う税金に影響を与えるので、知っておいてほしい。

必要経費についての記事:アパート・マンション経営の必要経費10種類を知って節税しよう

​8.アパートローンは借り換えもできる​

道標

金利の大切さは理解してもらえたと思う。実は、アパートローン契約後により金利の低いローンを見つけたら、借り換えも可能だ。

手順はこうだ。まずは乗り換え先のローンを扱う金融機関に借り換えを打診し、可能であれば契約をする。すると新ローンから現ローン完済用の資金がもらえるので、その資金で現ローンを一括返済してしまう。その後抵当権などの切り替えをすれば完了だ。

借り換えをするかどうかの判断は、その金利差と残りの返済額、返済期間だ。借り換えにはもちろん手数料がかかるので、金利差が1%程度、返済期間があと5年未満、残債が1000万円以下の場合は借り換えを行ってもかえってマイナスになるかもしれない。手数料を支払ってでも借り換えたほうが得かどうかを計算して判断しよう。

9.家賃収入前に支払う利息「期中金利」に注意

支払い

借り入れの返済に関する、期中金利も知っておいてほしい。これは着工後、まだ家賃収入が発生する前に支払わなければならない利息返済のことだ。

このような返済が発生する理由は、建築会社への支払いが段階的に行われるためだ。建築会社では通常、工事の進行状況によって着工時、中間時、引渡時などにそれぞれいくら支払ってもらうのかを決めている。期中金利は、工事期間中に借りたローンにかかる利息のことだ。

例えば、計1億円の融資を受け、着工時にアパートローンから4000万円を支払う場合、4000万円分に相当する利息は着工後に返済することになる。利息のみの返済でよいのは、アパートローンがその特性上、家賃収入で返済することが前提であるため、元金の返済までは求められないのだ。

利息のみとはいえ、借り入れ額によっては十分高額になりうるので、把握はしておこう

10.より低リスクなノンリコースローン

初心者

ひととおりアパートローンについて説明してきたが、融資は借金のひとつなので、どうしても抵抗があるという人もいるだろう。そのような人は、ノンリコースローンを検討するのもよい。

通常のアパートローンでは、仮に支払いができなくなったら担保となるアパート・マンションを売却して残債を支払い、それでも支払いきれなかった金額は借金として抱えることになる。だがノンリコースローンは、売却後の残債の支払い義務は残らない。そのぶん融資の審査はより厳しくなり、金利も高くなる。収益性を追求したいのであれば考える必要はないが、固定資産税対策などでそれほど大きな収入を得る必要がない場合は、よりリスクを抑える方法として一考の価値はある。

最後に

いかがだろうか。アパートローンについてこれだけの知識があれば、少なくとも金融機関はあなたを素人扱いせずにより詳しく丁寧な説明・対応をしてくれるはずだ。賃貸経営を行ううえで利回りはとても重要であり、利回りに影響を与える収入と費用のうち、アパートローンは「費用」の大部分を締めるものだ。少しでも有利な条件で融資を受けることで、あなたは大きな利益を得ることになるだろう。

住宅メーカーや建築会社の選定においては、ぜひ当社サービスを利用してほしい。土地活用無料診断をご利用いただくと、当社に加盟している複数の優良企業を無料でご紹介できる現在すでに企業への問い合わせをしている場合でも、追加で1〜2社の話を聞くとより有利な契約が結べるかもしれないので。お気軽に利用いただきたい。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識


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