賃貸併用住宅

自宅の敷地を収入源に!賃貸併用住宅のメリットとデメリット

アパート

賃貸併用住宅は、自宅を兼ねた賃貸住宅のことだ。例えば1階や最上階をオーナーの自宅にし、他の部屋は賃貸用に貸し出すというものである。以下のようなきっかけから、近年、賃貸併用住宅を建てる人が増えている。

  • 子どもたちが独立していき、子ども部屋が物置になっていてもったいない。
  • 老後に年金だけで十分な生活ができるか不安なので、年金以外の収入源を得たい。
  • 両親の家が古くなってきて建て替えを検討しているが、仮に高齢者施設に入ったり、亡くなったりした場合にも、建て替えの費用を無駄にしたくない。

自宅の敷地を有効利用し、自分たちも住みつつ賃貸経営をして副収入が得られるとなると、いいことづくめのように思えるが、メリットがあればもちろんデメリットもある。この記事では、賃貸併用住宅についてその魅力と注意事項をまとめる。

1.賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットは、自宅と賃貸物件の両方の恩恵を受けられることだ。

(1)賃料収入を元手にして新築に住める

新築

自宅のみであれば、その建て直し費用はすべて自己負担だ。住宅ローンを組み、その支払いを数十年にわたり行う。だが、賃貸併用住宅であれば新築の建築費を賃料収入で賄うことができる。もちろんローンは組むが、その支払いを月々の家賃で支払えるので、ともすれば出費を伴わずに新築に住むことができるのだ。

賃貸経営のオーナーになることに抵抗があれば、手間のかからないサブリース(一括借り上げ)を選択できる業者も多い。空室リスクがなくなり管理を一任できるぶん、賃料収入は10%〜20%減るが、一考の価値はある。

サブリースについての記事:サブリースのトラブル事例とそれを避けて上手に利用する方法

(2)年金以外の老後の収入源が得られる

お金

日本人の平均寿命は、男性80.50歳、女性86.83歳だ(厚生労働省 平成26年簡易生命表の概況より)。定年退職後の人生が20年〜30年ほどある。サラリーマンと専業主婦の世帯にとって、年金だけでは満足のいく生活ができないという時に、他の方法で収入を増やすことは特別な知識・技能を持った一部の人を除けは非常に難しい。賃貸併用住宅は、自宅とその土地を資産として有効活用し、副収入を得ることができる現実的な方法だ。

(3)固定資産税対策になる

税金

住宅が建っている土地の固定資産税は、200㎡(約60.5坪)までが1/6になる。これは1戸あたり200㎡までなので、自宅のみであれば200㎡を超えた部分は1/6ではなく1/3になるのだが、賃貸併用住宅であれば戸数がたくさんあるのでより広い土地の固定資産税を軽減することができる。

固定資産税についての記事:土地の固定資産税・都市計画税をアパート・マンション経営で軽減!

(4)経費計上して所得税を減らすことができる

確定申告

物件の賃貸部分に関する費用は、必要経費として賃貸収入から控除することができる。

経費として計上できるのは、建築費の減価償却費や固定資産税、都市計画税、借入金の支払利息など、さまざまな費用が対象だ。これにより支払うべき所得税を減らすことができる。また、仮に家賃収入が赤字になった場合には、給与所得があれば赤字分と通算することができるので、給与所得の所得税を減らすことができる。

必要経費についての記事:アパート・マンション経営の必要経費10種類を知って節税しよう

(5)自宅用スペースが1/2以上であれば住宅ローンを組める

住宅ローン

アパートローンよりも金利が低い住宅ローンを組めることも賃貸併用住宅のメリットだ。優遇金利を適用すれば0.8%や0.7%などといった低い利率での借り入れが可能になる。新築で建てると30年などといった長い期間の融資を受けることもできる。固定金利を選ぶこともできるし、繰り上げ返済にする場合の違約金も発生しないことが多い。

アパートローンの場合、利率は2%〜4%前後のことが多いので、住宅ローンを組めるのはかなり有利だ。条件を満たせるのであれば、利用しない手はない。

住宅ローン適用条件は、自宅スペースが1/3以上または1/2以上であることだ。この基準は金融機関により異なる。例えば2階建てにし、1階が自宅、2階が賃貸物件3〜4戸、といったような方法が考えられる。さらに、自宅部分については住宅ローン控除の対象にもなる。

自宅スペースが50%未満の場合でも、住宅ローンを組む方法がある。それは自宅部分のみ住宅ローン、賃貸部分をアパートローンというように分けることだ。自宅と賃貸物件を分けて区分登記し、別々のローンを組もう。

アパートローンについての記事:アパートローン(不動産投資ローン)は賃貸経営の必須知識

2.賃貸併用住宅のデメリット

デメリットは、自宅でもあり賃貸物件でもあることから、中途半端な状態になりうることだ。

(1)建築費が高くなる

建築

当然だが、自宅だけを建て直すのと比較すると、建築費はかなり高くなる。頭金と毎月のローン返済を考えた時に、毎月の収支がきちんとプラスになるのであればいいのだが、収入源を増やそうと思ったのに結果として費用負担のほうが大きくなるようであれば、賃貸併用住宅の計画自体を見直したほうがいい。

建築費についての記事:アパート・マンション経営における建築費と資金について

(2)賃貸経営としての利回りはよくない

投資

一戸を自宅として使用するため、貸し出す戸数は純粋なアパート・マンション経営よりも少ない。そのため家賃収入が減り、利回りは低くなる。借り入れの返済と賃料収入を考えると大した収入増にならず、空室率によっては赤字になるといった状況にもなりえる。シミュレーションしてみると、所有する土地には純粋な賃貸物件を建てて自分たちは他の賃貸物件を借りるほうが収支がよいこともありえる。

大きな収入は期待せず、自分たちの住む家を建てる費用を賃貸収入で賄っていると考えるほうがよいかもしれない。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識

(3)入居者と距離が近い

ケンカ

同じ建物にオーナーと入居者が住んでいるので、仮に家賃滞納や騒音といったトラブルが発生した場合でも日々顔をあわせる可能性がある。これは管理を業者に委託していたとしても変わらず、決していい気分ではないはずだ。

また、オーナーが同じ建物に住むことを嫌がる入居者は多い。それにより入居者確保に苦労する可能性もある。

(4)自宅用の部屋を貸し出すときに入居者を見つけづらい

空き部屋

自宅用の部屋は自分たちが住みやすい間取りにするだろう。貸し出すことを前提とした設計にしていないので、何らかの理由で自宅用の部屋を貸し出す際、入居者が見つかりづらくなりがちだ。入居者が見つからなければ家賃収入が得られず、さらに利回りが下がる要因になる。

(5)売却が不利になる

売却

売却する際、すべてが賃貸用の部屋として建てられたわけではないので、入居者確保や利回り面の懸念から、買い主に安い価格で買い叩かれるおそれがある。

アパートやマンションを一棟まるごと買い取るのは投資家だけなので、利回りが重要になる。賃貸併用住宅は中古物件の不動産投資の対象として出回ってはいるので売却できないことはないが、オーナーが売却を考えるときは急いでいることが多いので、納得のいかない条件であっても仕方なく応じざるを得なくなりかねない。

 

デメリットについての記事:要注意!賃貸併用住宅のありがちな6つの失敗事例と対応策

まとめ

いかがだろうか。自宅を確保しつつ余剰空間を貸し出して収入を得られる賃貸併用住宅は、検討する価値はもちろんあるが、安易に始めてしまうと思ったような効果が出ずに賃貸経営の手間が増えるだけといったことにもなりえる。

失敗しないよう、賃貸併用住宅を建てる目的をはっきりさせ、それに合わせたプランニングをしよう。当サービスでは優良企業を無料でご紹介しているので、まずはトップページの土地活用無料診断をご利用いただきたい。

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