戸建賃貸経営

テラスハウスを建築して賃貸経営を行うメリットとデメリット

テラスハウス

土地活用で賃貸経営を考えているなら、テラスハウスは一考の価値がある。テラスハウスとは昔の長屋建て住宅にあたる、戸建が連結したような物件のことだ。各戸に独立した庭やテラスがあり、戸建のような気分で住むことができるので入居者に人気がある。

テラスハウスの賃貸経営におけるメリットやデメリットを知っているだろうか?テラスハウスは前述のとおり一戸建てが横に連なったものなので、以下のような戸建賃貸経営のメリットがそのままあてはまる。

  • 空室リスクが少ない
  • 家賃相場よりも賃料を高めに設定できる
  • 初期投資が小さい
  • 高利回りが期待できる
  • 立地に左右されにくい
  • 変形地や狭小地に強い
  • 高い節税効果

同様に、戸建賃貸経営のデメリットもそのままあてはまる。

  • 空室になったときの影響が大きい
  • 原状回復費用が大きい
  • 近所の住民との付き合いでトラブルがおこりうる

もちろん、壁がつながっていることによる、独自の特徴もある。この記事では、戸建賃貸とアパート経営それぞれと比較しながら、テラスハウスのメリットとデメリットについて説明する。

戸建賃貸の特徴については以下の記事を読んでほしい。

戸建賃貸経営についての:戸建賃貸経営は狭くて駅から遠い土地でも利益が見込める土地活用プラン

【参考】メゾネットとの違い
メゾネットはマンションなどの集合住宅の中で1戸の中に複数階層がある物件のことだ。必ずしも最低階(玄関、入り口)が1階でなくてもよく、4階と5階でもよい。テラスハウスは庭やテラスがあるため、最低階は必ず1階だ。ただし最近は混合して使用され、テラスハウスのことをメゾネットと呼ぶことも多い。

1.戸建賃貸経営との比較

(1)土地をより効率的に利用できる

効率

テラスハウスのメリットは、戸建てが連なっているために各戸の間に隙間がなく、そのぶん土地をより有効に活用できることがあげられる。例えば戸建てであれば3戸建てられる場所に、テラスハウスなら4戸分建てられるといったことがありえるわけだ。敷地を効率的に使えるということは、そのぶん家賃収入が増え、利益率がよくなる。この点は戸建賃貸と比較した場合に大きなメリットである。

(2)建築費用を抑えられる

建築費

壁がつながっていることから、一軒家を複数建てるよりも使用する材料が少なくて済む。そのため建築費を抑えることができる。戸建賃貸自体、小さな初期投資で始められる土地活用方法なのだが、テラスハウスはそれをさらに効率化できるのだ。

土地を効率的に使えることと合わせ、利益率の向上に大きく貢献する。

(3)インフラを共同利用できる

水道

戸建の場合、水道・ガス・電気などは各戸それぞれに整備する必要がある。だが、テラスハウスはこれらのインフラを共同利用できる。設置のための工事費用やその後のメンテナンスのコストを抑えることができるし、申請や契約などの手続きも簡易化される。

(4)変形地や狭小地に強い

土地の有効利用

テラスハウスも戸建賃貸と同じく、変形地や狭小地に強い。戸建が連なったテラスハウスの外観はアパートに近いので、これはイメージしにくいかもしれない。

図を見てほしい。テラスハウスは戸建が連なっているが、すべての壁が必ず共有されていないといけないわけではない。壁の一部がつながっているだけでもいいので、一戸ごとにずらした状態で建てることも可能だ。連なっていても、戸建賃貸のメリットである変形地・狭小地への強さは変わらず持っている。

(5)一戸ずつの売却ができず、資金流動性が下がる

売却

ここからはデメリットだ。壁が連なっているため、戸建賃貸のメリットであった一戸ずつの売却ができない。万が一のときに売却を考えた場合、アパートやマンションと同じように建物全体を手放すことになる。かつ買い手が一般人ではなく投資家になるので、売却完了までの期間も長くなる。

「連なっていても、分譲マンションのように一戸ずつ売却することはできるのでは?」と思うかもしれないが、その場合はインフラを共同利用ではなく、あらかじめ各戸別々に利用できるようにしている必要がある。あらかじめ売却を見越してインフラを分ける方法も考えられるが、テラスハウスのメリットをひとつなくしてしまい、中途半端なことになる。

(6)隣接した家からの騒音が発生しうる

騒音

通常の戸建て物件は各戸が離れているので、隣の家の生活音は聞こえづらいが、テラスハウスは壁を共有しているため、騒音に関してはアパートやマンションと同じ条件になる。

Web上の情報では「木造テラスハウスは隣の音がつつぬけ」のようなことが書かれていることがあるが、テラスハウスだから特にということはなく、アパートやマンションと同じである。業者ごとの工法や防音対策によって異なるので、よく確認しよう。

(7)窓が設置できない壁がある

家

テラスハウスでは、壁が隣接している面には窓が設置できない。このため戸建と比較すると採光面積が減り、日当たりに影響が出る。

ただ、入居者視点で考えると、そもそも戸建賃貸物件は数が豊富ではないので、テラスハウスを検討する場合はアパート・マンションと比較することが多い。それであればアパート等も窓の設置できる場所に制限があるのは同じなので、入居率への影響は限定的だ。

2.アパート・マンション経営との比較

(1)1階の空室に悩むことがない

空室

アパートやマンションの1階は入居者に避けられる傾向があり、空室になりやすい。その対策として他の階よりも家賃を下げざるをえないことがよくある。

だがテラスハウスであればそのような心配はない。一軒家に住む人が、1階があることを嫌がるなんて考えられるだろうか?むしろ庭やテラスのスペースがあることがアピールポイントとなる。

(2)上階の騒音に悩まされることがない

耳をふさぐ

テラスハウスであれば上の階もその入居者自身の部屋なので、上階の足音などの騒音に悩まされる心配がない。もちろん横の部屋からの騒音はありえるが、通常のアパートと同じだ。

少なくとも上からの騒音はないという点は、入居者に訴求できるポイントになる。

(3)室内に階段のスペースが必要

stairs

最後にデメリットもひとつあげよう。2フロアを使用できるということは、そこを行き来するための階段を室内に設置しなければならない。すると当然、同じ延べ床面積であればワンフロアの住居よりもテラスハウスのほうが居住スペースが狭くなる。

また、引っ越しの時は上の階に大きな荷物を搬入するのが大変だ。引越し屋さんが対応してくれるが、追加料金がかかることもあるので知っておこう。

まとめ

いかがだろうか。テラスハウスは戸建賃貸以上に建築費用を抑えて土地面積を有効活用できる、利益率のよい活用プランだ。また、アパートを探している人たちに戸建気分で住める物件として訴求ができ、入居者の確保もしやすい。だが資金流動性が下がるので、よりリスクヘッジを考えるなら戸建を複数立てたほうが無難だ。あなたの土地状況や収支計画、将来予測によってより合うものを選んでほしい。

テラスハウスはアパート経営や戸建賃貸経営のプランを持つ企業が提案できる場合もあるし、テラスハウスに特化した企業もある。当サービスでは優良企業を無料でご紹介しているので、ご希望される場合はトップページの土地活用無料診断を利用してほしい。

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【参考】
土地活用プランについての記事:8種類の土地活用方法のメリット・デメリット比較とその選び方


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