トランクルーム

利用者増加中!トランクルーム経営の6つのメリット

トランクルーム

近年注目されている土地活用方法に、トランクルームがある。アパートやマンション、駐車場と比べるとまだまだ認知度は低く「本当に利用者が集まるの?」と思うかもしれないが、利用者は増加傾向にある。

トランクルーム経営に向いているのは、こんな人だ。

  • 少子高齢化のなかで賃貸経営をするのは不安
  • 賃貸経営をするには土地の立地が悪い(駅から遠い、日当たりが悪い、変形地、など)
  • 初期費用をあまりかけたくない
  • 高い利回りを得たい
  • リスクをとりたくない
  • 将来的に他の活用プランに変更するかもしれない

トランクルームには屋内型と屋外型がある。屋内型は建物を建ててその部屋を倉庫として貸し出すスタイルだ。屋外型はコンテナを置いて荷物の保管庫にするもので、レンタル収納スペースや貸しコンテナと呼ばれることもある。近年伸びている、このトランクルーム経営の特徴について説明する。

1.利用者が増え続けている

グラフ

トランクルーム利用者は非常に増えている。現在、毎年10%以上の成長を続けており、2027年には現状比2倍を超える1000億円市場になると予測されている。

トランクルームはアメリカではセルフストレージと呼ばれ、10世帯に1世帯が利用するほど一般的なものだ。日本でも普及してきているものの、まだ100世帯に1世帯しか利用しておらず、アメリカのたった10分の1だ。アメリカよりも日本のほうが住宅の収納スペースが狭いので、それを補うことができるトランクルームは非常に伸びしろが大きい。シンガポールや香港では100世帯に3世帯、つまり普及率3%にまで伸びており、日本もアメリカほど普及するかは分からないが、シンガポールや香港と同水準までは伸びるだろうと予測されている。少子化によって賃貸住宅経営に不安を感じる方にはこの点はとても魅力だ。

とはいえ、家ではない場所に荷物を収納するトランクルームの利用者はどんな人なのか、イメージが湧きにくいという人も多いだろう。年代別では40〜50代の、生活に余裕があり保管物が増えてきた世代の利用が多い。利用者の主な利用目的は以下だ。

  • 家族との思い出の品の保管(捨雛人形や五月人形、子どもが小さい頃のおもちゃ、撮りためたビデオ、てられない昔の家具等)
  • 普段は使わないが所有し続けたいものの保管(お気に入りのゲーム、漫画、雑誌、DVD等)
  • 特定の季節にしか使わないものの保管(スノーボード、サーフィンボード、アウトドアグッズ等)
  • 数ヶ月以上の長期出張で家を引き払う際、その間の家財道具の保管
  • 家の増築・リフォーム・買い替えなどにともなう一時的な家財道具の保管
  • 妻・夫に内緒で集めているコレクションの保管(骨董品、フィギュア、アニメグッズ、アイドルグッズ等)

上記は個人契約者の利用目的だが、法人の利用も多い。特に地方を中心とし、弁護士や税理士の書類保管庫、歯医者のカルテ保管庫などとして利用されている。

一時的な利用から継続的な利用まで、荷物の保管ニーズはたくさんある。実際に利用している人はまだ多くないが、利用者は現在も伸びており、今後も伸びる見通しだ。

2.少ない初期費用で始められる

家賃

トランクルームはアパート・マンション経営と比較するとずっと少ない初期費用で始めることができる。金額は規模によるが、通常は1000万円前後だ。アパート・マンションは5000万円〜8000万円くらいかかるので、圧倒的に始めやすい。

アパートやマンションはガス・水道・電気等の生活インフラの整備が必要だが、トランクルームではそれらの設備投資が不要だ(室内型なら電気は必要)。また外壁の修繕やリフォームなどの必要もなく、メンテナンス費用も少なくてすむ。これらにより、少ない自己資金で始めることができるのだ。

また、土地だけを貸り上げてくれるプランを用意している業者もある。建築費やコンテナ購入の費用を負担せずに初期費用ゼロで始められるし、一定期間が経過したら更地に戻して返却してもらえるので、いっそう始めやすい。だが自身でコンテナを購入する場合と比べると収益性は大きく下がるので、結果的には自身で投資したほうがよいかもしれない。業者に、両方のプランの見積もりや事業計画を出してもらって比較するとよいだろう。

3.利回りが良い

チャート

トランクルーム経営は利回りが非常によい。それはひとえに投資額が小さいことによる。アパート・マンション経営では8%を超えれば悪くない利回りだが、トランクルームは10〜20%ほどの利回りを見込める。

利回りが20%であれば投資金額を5年で回収できる。回収後の収入はそのまま利益になるので、非常に投資対効果がよい。

トランクルームは、利用率に応じて収入が上下する売上連動プランと、利用率によらず固定収入が得られるサブリース(一括借り上げ)型のプランのいずれかを選べることが多い。売上連動のほうがリスクがあるぶん利回りは高くなりえるし、サブリース型は安心感があるぶん利回りは低くなる。トランクルームは利用者が増えており、一度利用するとなかなかキャンセルが発生しないので、おすすめは売上連動プランだ。

4.他の活用プランに変更しやすい

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トランクルームの契約期間は10年程度であることが多い。契約期間が2〜3年の駐車場よりは長いが、30年前後のローンを組んで経営するアパート・マンションと比べると非常に短い。将来的に他の活用方法への変更を考えている場合や、将来子どもが住む家を建てるかもしれないので長期間用途を固定したくない場合などに向いている。

かつ、屋外式であればコンテナを移動することができるので、他に土地を持っていればそこで再利用することもできるし、契約期間が終了したら買い取ってくれる業者もある。こういう面からも用途変更しやすい。

5.運営が楽

解放

トランクルームは人が住まないので、運営が非常に楽だ。

賃貸経営では入居者との、または入居者間でのトラブルが起こりうるが、トランクルームではまず起こることはない。また、集客・契約管理・清掃などはすべて業者に一任できるので管理の手間もかからない。さらに、コンテナボックスは補修費用がほとんど発生せずメンテナンスも楽だ。

賃貸経営につきまとう煩雑な業務を避けたい方にとっては非常に魅力的なプランだ。

6.賃貸経営よりも立地の制限を受けにくい

町並み

トランクルーム経営の魅力のひとつは、立地条件がそれほどよくない土地でも有効活用できる点だ。アパート・マンションなどの賃貸経営の場合、駅からの距離や日当たりは極めて重要であり、これがよくないと入居者確保に苦労するが、トランクルームは人が住むわけではなく、頻繁に出入りして物を出し入れするわけでもない。そのため立地の影響を受けにくく、賃貸経営では利益が出にくいような土地でも収益を得られる。

もちろん駅から近いに越したことはないが、住宅街、収納スペースが少ないアパート・マンションが周辺にある土地、国道・県道沿いといった、荷物の搬入・搬出に不自由しない場所であればよい。

また、変形地だとデッドスペースが出てしまいやすいが、コンテナの場合はその配置を工夫することでデッドスペースを極力作らずに有効に活用することができる。

ただし、トランクルーム経営は建築基準法の定めから、市街化調整区域および以下の用途地域では行うことができない。

  • 第1種低層住居専用地域
  • 第2種低層住居専用地域
  • 第1種中高層住居専用地域

市街化調整区域・用途地域についての記事:土地活用を左右する市街化区域・市街化調整区域、用途地域、地目

なお、駅から遠い土地でも行える土地活用には、戸建賃貸経営もある。興味があれば以下の記事を参考にしてほしい。

戸建賃貸経営についての記事:戸建賃貸経営は狭くて駅から遠い土地でも利益が見込める土地活用プラン

まとめ

いかがだろうか。トランクルームは賃貸経営に向かない土地の活用や、初期費用を抑えつつ高い利回りを得たい人にとって非常に魅力的なプランだ。利用者も増えており、今後の増加も見込め、将来性がある。

とはいえ、現時点ではお金を出して家の外に貸し倉庫を借りる人は少数派であり、確実に需要が伸び続ける保証があるわけではない。トランクルーム経営を行うかどうかは、慎重に判断する必要がある。

業者比較は当サイトを使うと便利だ。土地活用無料診断を利用すると、相談員からご連絡をし、あなたの土地の状況やご希望に適した提案ができる企業を複数ご紹介できる。もちろんアパート経営など他の活用プランを持つ企業もご紹介しているので、トランクルームと賃貸経営を天秤にかけて比較したいという方も大歓迎だ。

【参考】
土地活用プランについての記事:8種類の土地活用方法のメリット・デメリット比較とその選び方


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