アパート経営

アパート・マンションの空室率を下げるために知っておきたい空室対策

空き家

アパートやマンション、戸建などの賃貸経営において、空室は極力減らしたいし、発生したら空室期間を出来る限り短くしたい。空室になればその部屋の賃料収入はゼロになってしまい、利回りが下がる。空室率が高くなれば、ローンの支払いにも影響が出るかもしれない。

空き家の推移

日本では空き家の数やその割合は年々増加している。総務省統計局の発表によると、平成25年10月1日時点の空き家数は820万戸であり、空き家数・空き家率ともに毎年増加している(賃貸物件だけでなく自宅としての戸建物件なども含まれたデータ)。

賃貸経営を行ううえで、空室リスクは無視できない。だが心配ばかりしていては何も始まらない。平成25年の空き家率が13.5%だということは、86.5%は入居中だということだ。空室が出ることを完全に防ぐことはできないが、空室発生率を抑えることや、空室が出たときに次の入居者を早く見つけることはできる。いざ大家になり賃貸経営を始める前に、空室への対策をあらかじめ知っておこう。

1.魅力的な物件にし、適切な募集活動を行う

物件が入居者にとって魅力的であり、その情報が適切に入居希望者へ伝われば、募集活動はうまくいく。そのための4つのポイントをまとめる。

(1)募集ターゲットを明確にする

ターゲット

あなたの土地の立地によって、募集ターゲットは変わってくる。大学に近いか、オフィス街に近いか、駐車場を用意できるか、広い間取りを確保できるか、このような条件によって、学生、若手社会人、女性一人暮らし、ファミリーといったターゲットが変わる。ターゲットに合った間取りにしたり、募集方法をとったりすれば、入居者の安定的な確保につながるだろう。また、例えばファミリーをターゲットにするなら、赤ちゃんの泣き声を想定して防音を強化するなどすればターゲットに魅力的な物件になる。

募集ターゲットを決めるにあたっては、素人判断はせず、必ず複数業者から意見を聞こう。周辺地域のマーケティングデータを持っているはずだ。1〜2社の意見だけだと、とにかく契約させようと聞こえのいい情報をあなたに吹き込んでくる場合もあるので、最低3〜4社からは話を聞きたいところだ。

(2)安定的に人気のある間取りにする

間取り

間取りは募集ターゲットによって変わるが、安定的に人気のある間取りにしよう。流行りによって左右されるような間取りやデザイン、他の物件との差別化をしようとしてあまりないレイアウトにするといったことは、短期的にはうまくいくかもしれないが、時間が経つと一気に人気がなくなる可能性がある。

家具が配置しやすく、生活のイメージがしやすいベタな間取りというのは、多くの人から選ばれるからこそベタになれるのだ。変なところで特徴を出そうとしないほうが無難だ。

(3)魅力的な募集条件にする

家賃

募集条件とは、家賃や敷金・礼金・更新料のことだ。募集条件の決定は周囲の物件との比較と、時期的なものによる。周囲の同水準の物件の家賃相場が8万円なのに、10万円の家賃設定にしていては当然入居者は見つからない。この場合は、家賃や敷金・礼金等を下げるか、物件の魅力を高める(設備、外装、内装など)かのいずれかを行う必要がある。

家賃を下げるのは慎重に行おう。一度下げてしまうと、上げるのは不可能に近くなる。例えば家賃を1万円さげるよりも、礼金を1ヶ月分下げたり、更新料を無料にしたりすれば、家賃下落を防ぎつつ募集条件の魅力を高めることができる。

(4)適切な入居者募集活動を行う

部屋探し

空室を埋めるために、適切な募集活動は不可欠だ。募集は通常不動産会社、賃貸仲介会社に依頼することになるが、その会社が効果的な募集活動を行っているかどうかは常に確認しよう。その会社の立地や営業マンの対応がしっかりしているか把握する必要がある。また、現在ではPCやスマートフォンで物件の間取りだけでなく、内観写真や内見の動画まで見ることができるサイトも増えているので、そういった有効な媒体を多く利用しているかどうかも入居者確保に直結する。

賃貸仲介会社と良好な関係性を維持することも大切だ。ビジネスの関係とはいえ、相手も人間なので、あなたが嫌なお客様であれば、あなたの物件よりも他の賃貸住宅を優先してしまうかもしれない。媚びる必要は全く無いが、関係性が良好であれば、あなたの物件を積極的に紹介したい!と仲介会社の営業マンに思われることも十分可能だ。

2.魅力的な物件であり続け、長く住んでもらう

空室リスクを減らす最も効果的な方法は、空室を出さないこと。つまり、入居した方々に長く住み続けてもらうことだ。引っ越しはお金も手間もかかることなので、住み心地がよい物件であればあえて引っ越そうと思う人は少なくなり、長く住んでもらえる。

(1)管理状況がよい

エントランス

「ゴミ捨て場がいつも汚れている」「樹木が伸びっぱなし」「頻繁に共同スペースの蛍光灯が切れている」「自転車置き場に入居者以外の自転車がある」といった状況だとしたら、入居者はどう思うだろうか?それだけですぐに退去することは少ないが、更新のタイミングで他の物件を探すきっかけには十分なりうる。大きな不満がなければ入居者は住み続けてくれる可能性が高いので、管理状況がよいかどうかは空室率を減らすために非常に重傷だ。

賃貸アパート・賃貸マンションの管理は、建築を依頼した企業やそこに紹介された管理会社に依頼することが多いと思うが、もし入居者の満足度が十分でないと感じたら、管理会社と話し合って対応を変えてもらおう。改善が見られない場合は管理会社の変更も視野に入れるとよい。

(2)他には変えられない条件がある

ネコ

「ペット」「楽器」「バイク」「外国人」など、多くの物件が禁止にしている条件が許可されている物件は、長期間の入居が期待できる。入居者が気軽に他の物件へ引っ越しができないためだ。これらの条件を緩和することで入居対象者の幅を広げることもできるのだが、家賃同様、一度緩和すると元に戻すのが難しくなるし、それによるトラブルが起こるリスクもあるので、慎重に行う必要がある。

最後に

いかがだろうか。空室対策をあらかじめ知っておけば、いざ賃貸経営オーナーになるときの不安が軽減されるのではないだろうか。

とはいえ空室をまったく発生させないことは不可能だし、どれほど入念な対策をとっても、不測の事態は起こりうる。どうしても空室が不安な場合は、サブリース(一括借り上げ)を選択するのもひとつの方法だ。サブリースは空室が出ても事前に保証された家賃収入が得られる。だが数年ごとの賃料見直しがあるので、リスクがないわけではない。気になる人は検討してみてほしい。

魅力的な物件にするためには、最初のプランニングが肝心だ。そのためには信頼できる業者をパートナー にする必要がある。当サービスでは優良企業を無料でご紹介しているので、ご希望される場合はトップページの土地活用無料診断を利用してほしい。

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【参考】
サブリースについての記事:
サブリースでトラブルに遭わないために絶対に確認すべきこと

アパート経営についての記事:
土地を活用してアパート経営を成功させたい人が最初に読む記事
土地活用でアパート経営に失敗する7つの理由


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